一、优先购买权的成立条件

　　民法典第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但房屋按份共有人行使优先购买权，或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。可见这项权利的前提是存在合法有效的租赁合同，且出租人确实在出卖房屋。

　　成立条件可以拆成四项：租赁关系真实存在且在存续期内、出租人作出出卖行为、承租人愿意按同等条件购买、在合理期限内明确表示购买。赠与、继承、企业合并等非出卖方式转移所有权，通常不触发优先购买权；房屋被依法征收后产权转归国家，也不属于这里所说的出卖。

　　按份共有人和近亲属是两个法定例外。按份共有人主张优先购买，通常优先于承租人；出租人将房屋卖给配偶、父母、子女等近亲属的，承租人无权主张。实践中不少争议就出在近亲属的范围和真实性上，需要结合户籍、婚姻登记、实际居住情况综合判断。

　　二、未通知的后果是赔偿而非合同无效

　　民法典第七百二十八条给出了明确答案：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任；但出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。这意味着承租人不能要求确认买卖合同无效，也不能强行以同等价格买下房屋。

　　可以主张的损失包括另行购房或者租房的差价、搬迁费用、装修残值损失、为购房支出的中介费和税费等。赔偿范围以实际损失为限，且要证明与未通知之间存在因果关系。单纯主张房价上涨的全部差额，通常难以获得全额支持，法院会考虑承租人的购买能力和意愿。

　　同时还可以援引民法典第七百二十五条的买卖不破租赁规则：房屋所有权变动不影响租赁合同的效力，新房主要求承租人腾房的，承租人有权拒绝，直至租期届满。这条规则与优先购买权是两套救济，可以并行主张，很多承租人误以为只能二选一。

　　三、同等条件与行使程序

　　同等条件不只看总价，还要综合付款方式、付款期限、交房时间、税费承担、是否附带家具家电等因素。承租人只愿意出更低价格，或者要求分期付款而买方是一次性付清，都不构成同等条件。判断时以出租人与第三人实际达成的交易条件为基准，而不是挂牌价。

　　行使程序上，出租人应当以书面形式通知，说明拟出售价格和主要条件；承租人应在合理期限内明确表示购买意愿。实践中多参照十五日的期限，超过期限未答复的，通常视为放弃。口头通知容易引发争议，建议用快递、电子邮件或者公证送达等方式留痕。

　　房屋委托拍卖的，规则另有安排：民法典第七百二十七条要求出租人在拍卖五日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。承租人参加拍卖但未竞得，不能再另行主张按成交价购买，这一点与一般买卖不同，参与前要先评估自己的承受能力。

　　还有一个问题经常被问到：出租人把整栋楼或者整层房屋整体出售，承租人能否只就自己承租的那一套主张优先购买？答案通常是否定的。优先购买权针对的是出租人实际出售的标的物，标的物为整体时，承租人无权要求拆分出售，只能就是否按整体条件购买作出表态。此时可以评估整体受让后再转手的可行性，或者退而主张买卖不破租赁，保障自己继续使用。

　　四、实务建议

　　对承租人而言，签约时应当核实出租人的产权证明，留存租赁合同、租金支付凭证和水电费记录；得知房屋拟出售后，尽快以书面形式表示购买意愿，并要求出租人提供交易条件。若无意购买，也应书面放弃，避免日后被指妨碍交易。

　　对出租人而言，出售前应当书面通知承租人并保留送达证据，通知中写明价格、付款方式和期限；承租人放弃的，取得书面确认。忽略这一步，即使交易顺利完成，也可能面临赔偿诉讼，尤其在新房主收房受阻时，矛盾会被进一步放大。

　　声驰律师事务所提醒，优先购买权纠纷的关键在于通知时点和条件是否同等，双方都应当把沟通落到纸面。承租人如果既想继续租住又想索赔，需要分清买卖不破租赁与损害赔偿两条路径，分别计算诉求，避免在同一个诉讼中互相牵制。