一、卖方反悔不卖，构成违约

　　房屋买卖合同签订后，市场价格上行，卖方就反悔不卖，这种情形在市场波动期非常常见。合同一经成立并生效，双方都应当按照约定全面履行自己的义务，卖方拒绝网签、拒绝过户、拖延配合甚至明确表示不卖，都属于违约行为，买方有权依法追究违约责任。

　　有的卖方以房屋是共有财产、配偶不同意出售，或者以户口尚未迁出等理由主张合同无法履行。除合同确实存在效力障碍的情形外，这类理由一般只影响履行的安排，不能成为免责依据。共有人的同意问题在签约时就应当处理妥当，事后拿出来对抗买方的主张多数不被支持。

　　还要注意区分违约与情势变更。卖方主张限购、信贷政策变化导致自己无法履行、也无法另行购房的，法院会审查政策是否真正影响其履约能力。通常只有政策变化达到不能预见、不能避免的程度，才可能免除责任，单纯嫌卖亏了想毁约的情形不在此列，责任不能免除。

　　二、差价损失为什么能赔、怎么算

　　买方在卖方违约时可以在继续履行和解除合同赔偿之间作出选择。如果买方仍想要房子，可以起诉要求卖方继续履行、办理过户并支付逾期违约金；如果房屋已被另售他人导致履行不能，或者买方不愿再买，就可以解除合同并主张赔偿损失，两条路径由买方权衡后择一主张。

　　差价损失是赔偿的核心内容。房屋在诉讼时点的市场价已经高于合同价的，差价部分就是买方的实际损失，法院通常会委托评估机构按违约发生时或者判决时点的市场价评估，以评估价减去合同价确定差价数额，这个计算思路在各地的裁判实践中已经比较统一。

　　除差价之外，买方为购房支出的中介费、已付定金的利息、另行购置同类房屋增加的成本等，属于损失的合理范围，可以一并主张。但赔偿总额以卖方订立合同时能够预见的范围为限，明显超出预见范围的部分，主张之后也难以获得支持，起诉前要有合理的预期。

　　三、主张差价损失的举证要点

　　主张差价损失，举证要围绕房价上涨的事实展开。同小区近期的成交记录、中介挂牌价、房产平台的历史价格截图都有参考价值，但证明力强的仍是司法评估，起诉时可以直接申请对涉案房屋的市场价值进行评估，用评估结论锁定差价数额，避免双方在价格上空口拉锯。

　　违约事实本身也要固定。卖方明确表示不卖的微信记录、通话录音，多次催告后仍不配合网签过户的证据，以及买方发出解除合同的通知及送达凭证，都要完整保留。先有违约、买方再解除的，违约责任照常成立，解除通知的留痕是整个索赔链条里的关键一环。

　　诉讼期间房屋可能被卖方转售他人，买方可以在起诉的同时申请财产保全，查封涉案房屋。保全既能防止一房二卖造成履行不能，也能为后续执行提供保障，保全的费用与担保方式可以在立案时一并咨询办理，动作快慢直接决定手里筹码的多少。

　　四、买方的应对选择

　　面对卖方反悔，买方要先评估房屋现状再决定策略。房屋尚未过户给第三人且买方付款能力正常的，继续履行的诉求多数能获得支持；房屋已经另售并完成过户的，转而主张差价赔偿是现实选择，犹豫拖延只会错过申请保全的时机，把主动权让给对方。

　　谈判也是一条值得考虑的路径。房价上涨后，部分卖方愿意补偿部分差价换取解除合同，买方权衡时间成本后接受补偿和解的并不少见。谈的时候要把补偿金额、付款时间、解除安排一次性写清并落成书面协议，避免只留下口头承诺，事后兑现遥遥无期。

　　声驰律师事务所在房屋买卖纠纷代理中的经验表明，差价索赔案件的胜负手在证据与速度。合同签订后按节点留痕、发现违约苗头尽快申请保全，是把市场波动中的损失收回来两个基本动作，购房人应当有这个意识，而不是等损失扩大后再想办法。