一、按揭贷款为什么会被拒绝

　　城市购房动辄数百万元，多数买受人依靠按揭贷款支付除首付款之外的房款，买卖合同中一般会约定以贷款方式支付部分价款。银行审批贷款时，会审查买受人的征信记录、收入水平、负债情况，也会评估房屋本身的房龄、估值和政策属性，任何一环不达标都可能导致贷款被拒或者获批金额低于预期。

　　贷款被拒的原因可以大致分为三类：一是买受人自身原因，例如征信逾期记录较多、收入证明不足、名下负债过高；二是房屋或者政策原因，例如房龄过老、评估价不足、信贷政策收紧导致额度受限；三是材料或者流程原因，例如提交资料不完整、审批周期过长。不同原因对应的责任归属并不相同。

　　贷款未批后，买卖双方容易各执一词：买受人主张自己并非恶意违约，要求退还定金了结交易；出卖人则认为付款义务不因贷款被拒而免除，要求继续履行或者没收定金。处理此类纠纷，需要回到合同约定和法律规定两个层面。

　　二、合同有约定的按约定处理

　　买卖合同或者补充协议中通常会对贷款环节作出约定，常见条款包括：买受人应当在一定期限内办理贷款申请；贷款额度不足的，买受人应当以自有资金补足差额；因买受人资信原因导致贷款未获批的，构成违约。此类约定是双方对风险的预先分配，发生争议时应当优先适用。

　　如果合同明确约定贷款不获批的，买受人应当自行筹措资金补足房款，买受人不能以贷款未批为由要求解除合同而不承担任何后果，否则将承担违约责任，出卖人也有权依约主张定金权利。反过来，如果合同约定了贷款未批时双方均可解约、互不追究，则按照约定解除并退还已付款项。

　　现实中不少交易使用中介提供的格式文本，贷款条款约定得比较简略，甚至只写明以贷款方式支付，未约定贷款不足时的处理办法。此时就需要按照法律规定判断能否解除合同以及定金如何处理。

　　三、不可归责于双方时的解除与返还

　　相关司法解释规定，商品房买卖合同约定以担保贷款方式付款，因当事人一方的原因未能订立担保贷款合同并导致合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同并赔偿损失；因不可归责于当事人双方的事由未能订立担保贷款合同并导致合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　据此，责任归属是处理的关键：因买受人原因贷款未批的，出卖人可以解除合同并主张赔偿；因出卖人原因，例如房屋存在权利瑕疵无法办理抵押登记的，买受人可以解除合同并索赔；双方均无过错的，任何一方均可解除合同，出卖人应当返还本金、利息和定金，不得没收定金。

　　定金规则在此处的适用需要特别注意：不可归责于双方的事由导致解约的，收取定金一方应当返还定金，这区别于买受人违约情形下定金不予返还的处理。买受人收到银行拒贷通知后，应当及时书面告知出卖人并协商后续安排，拖延处理反而可能扩大损失。

　　四、给买卖双方的实务建议

　　对买受人而言，签约前应当先行查询个人征信、测算还款能力，对贷款成数形成合理预期；合同中应尽量写明贷款未获批时的处理方案，例如给予一次转按或者补足期限，避免被动违约。收到拒贷通知后，应当保存银行出具的书面意见，作为责任划分的依据。

　　对出卖人而言，可以在合同中要求买受人对贷款未批时的补足义务作出明确承诺，并约定合理的宽限期；发现买受人长期消极处理贷款事宜的，应当及时发出催告函件，为解除合同和主张违约责任固定证据。

　　北京声驰律师事务所在房产交易纠纷领域经验丰富，可以协助当事人审查买卖合同贷款条款、处理贷款未批后的合同解除与定金返还争议。交易环节的书面留痕和及时沟通，往往决定纠纷的走向。