一、哪些属于业主共有部分

　　住宅小区的建筑物区分所有权由三部分构成：业主对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利，对小区公共事务享有共同管理的权利。电梯、走廊、外墙、屋顶、公共绿地、道路、公共车位等，通常属于共有部分。

　　《民法典》第271条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第274条明确，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　实践中争议较多的是规划用于停放汽车的车位。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，则属于业主共有。

　　区分共有与专有，是判断收益归属的前提。只有先确定相关部位或设施属于业主共有，才能进一步讨论其产生的收益应当归谁所有。

　　二、共有部分收益的归属规则

　　《民法典》第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。这一条是判断电梯广告费、场地租赁费、公共车位费归属的直接依据。

　　所谓合理成本，通常包括为取得该笔收入实际支出的必要费用，例如广告设施的制作安装费用、场地管理费用等。物业服务企业不能把日常管理成本的全部都摊入扣减范围，也不能以「管理有功」为由长期占有收益。

　　收益的使用也有规则。属于业主共有的收益，可以按照业主大会的决定用于补充专项维修资金，也可以用于业主共同决定的其他用途。未经业主共同决定，物业服务企业不得擅自支配或者挪用。

　　业主大会或者业主委员会可以就共有部分收益的收取、管理和使用与物业服务企业作出约定。约定内容应当具体，明确分成比例、结算周期和账目公开方式，避免流于形式。

　　三、业主如何查明与主张收益

　　主张权利的第1步是获取信息。业主有权要求物业服务企业公开共有部分经营收益的收支情况，包括合同、发票、银行流水等。物业服务企业拒绝公开的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府或者房地产主管部门反映，也可以通过诉讼请求其履行公开义务。

　　第2步是核实收益范围。业主可以自行或者联合其他业主排查小区内的广告位、场地租赁、自动售货设备、快递柜、通信基站等经营项目，逐项核对是否纳入收益统计，形成清单后与企业对账。

　　第3步是推动业主共同决定。业主可以通过业主大会或者依法共同决定的方式，要求物业服务企业移交收益、调整管理方式，必要时更换物业服务企业。涉及诉讼的，可以由业主委员会代表全体业主提起，尚未成立业主委员会的，符合条件的业主也可以依法自行提起。

　　需要注意时效和证据。主张返还收益属于债权请求，应当及时行使；相关合同、公示照片、缴费记录、对账函件都应当留存，作为证明收益存在和数额的依据。

　　四、给业主与物业企业的实务建议

　　对业主而言，应当积极参与业主大会，把共有部分收益的管理和分配写进管理规约；关注小区公示栏和物业收费公示，对经营项目保持敏感；发现收益未公开的，通过书面方式提出并要求答复。

　　对物业服务企业而言，利用共有部分开展经营应当事先取得业主共同决定或者合同授权，建立独立台账、定期公示，按约定分配收益。规范经营既能避免纠纷，也有助于提升服务口碑。

　　北京声驰律师事务所在房地产与物业服务争议领域积累了实务经验，可以协助业主核查共有部分收益、提起知情与返还之诉，也可以为物业服务企业提供合规管理方案。

　　公共区域的收益是全体业主的共同财产，把账目理清、把规则定好，小区治理中的很多矛盾都会随之减少。