一、认购书与定金的性质

　　购房者在确定意向后，开发商或者卖方通常会要求先签订认购书并支付一笔定金，约定日后正式签订商品房买卖合同。认购书是预约合同，定金则是为订立本约提供的担保，二者与正式的房屋买卖合同并不相同，很多纠纷正是源于对此认识不清。

　　《民法典》第586条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金合同自实际交付定金时成立。第587条规定，给付定金一方不履行债务致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金一方不履行致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。这就是通常所说的定金罚则。

　　就商品房交易而言，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，处理规则还要结合未能订立本约的原因来分析。

　　二、什么情况下定金能退、什么情况下不能退

　　因购房者自身原因不想买了，比如资金不到位、另看中其他房源、纯粹反悔，导致商品房买卖合同未能订立的，购房者无权请求返还定金。定金的作用正是约束随意毁约的一方，这种情况下主张退款一般不会得到支持。

　　因卖方原因导致合同未能订立的，例如卖方在认购后将房屋另售他人、隐瞒房屋已抵押或者未取得预售许可、拒绝按认购书约定条件签约，购房者不仅可以要求返还定金，还可以要求卖方双倍返还。卖方行为构成违约甚至欺诈的，还可能承担缔约过失赔偿责任。

　　实践中还有一类常见情形：双方就正式合同的具体条款协商不成，例如对付款方式、交房时间、违约责任等内容始终谈不拢，导致本约没有订立。因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，不适用定金罚则。

　　需要提醒的是，适用这一规则的前提是双方确实进行了善意磋商。如果购房者以各种理由拒不出现、消极拖延谈判，或者对认购书已明确约定的条款再次反悔，法院可能认定未能签约的原因归于购房者，定金仍然不予返还。

　　三、判断原因归属的证据与方法

　　判断定金能否退还，核心在于查清未能签订正式合同的原因归于哪一方。认购书的条款约定得越具体，例如已载明房号、价格、付款方式、签约期限，一方拒绝按此签约的，过错认定就比较清晰；认购书内容过于简略的，则要看磋商破裂的原因和过程。

　　证据方面，认购书原件、定金收据或者转账凭证、双方沟通的聊天记录和函件、签约谈判的录音等，都是认定原因归属的关键材料。开发商捂盘惜售、将房屋另售等事实，还可以通过商品房网签信息查询予以核实。

　　还要注意定金数额的限制。定金不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。个别开发商收取的所谓定金明显过高，或者以认购金、诚意金等名义收取款项却未按定金规则处理，购房者可以据此主张相应权利。

　　四、给购房者的实务建议

　　购房者在签订认购书前，应当核实房屋是否具备预售或者销售条件，把关心的付款、贷款、交房条件尽量写入认购书，避免正式签约时无据可循；支付定金应留存书面凭证，不要转入个人账户。

　　打算放弃购房时，不要简单置之不理，而应当及时书面通知对方并说明原因，保留磋商记录。若确因条款分歧未能签约，应当主动推动协商并留存过程证据，为事后主张返还定金打下基础。

　　北京声驰律师事务所在房地产交易纠纷领域经验丰富，可以就认购定金的退还条件、证据组织以及与开发商的谈判方案提供专业支持，帮助购房者在各个交易环节控制法律风险。

　　定金争议金额虽然不大，但直接影响后续是否继续追责，建议购房者在决定是否主张权利前，先梳理认购书条款和沟通过程，必要时咨询专业意见再行动。