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北京律师事务所,房产继承咨询
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    在房产继承的时候,大家需要进行房产继承咨询,因为这其中有很多的问题需要了解,要不然是不能顺利继承房产的,比如被继承人还有外债需要偿还等,今天房产继承咨询机构就给大家具体介绍下房产继承方面的知识。 1、在继承房产之前,首先需要确定要继承的人。在确定了房产的继承人之后,就可以到公证处去办理公证书了,染红再拿着公证书去办理不动产的证书。同时大家在进行房产继承咨询的时候,还需要了解下是不是存在需要财产保留的继承人。 2、在办理公证书的时候,还需要带着规定的资料,比如被继承人的死亡证明,继承人的身份证明,遗嘱或者是遗赠协议等,这个方面也最好是进行房产继承咨询,让专业的人员给以解答;同时在办理不动产证书的时候,也是需要携带资料的,比如公证书。  3、如果房子是夫妻两人的的共同财产的话,虽然被继承人愿意让房子给继承人,但是继承人是不能继承其配偶的那部分房产的,而只能是继承被继承人的那部分,这个是房产继续咨询机构特别要提醒大家的地方。 4、如果被继承人还有外债没有赔偿的时候,继承人在继承他的遗产的时候,也是需要偿还这部分债务的,但是偿还的数量是以房产的价值为限定的。如果继承人选择不继承的话,就不需要偿还债务了。  在进行房产继承咨询的时候,大家一定要了解上面的这些内容,在继承遗嘱的时候,即便是遗嘱人没有保留财产,给没有经济来源或者是劳动能力的人,但是法律上也是要要求其保留必要的财产的,这个也是房产继承的一个原则。

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    现在建设工程在各地做的如火如荼,但是有时也是难免会出现建设工程合同纠纷的,在发生了纠纷之后,大家首先想到的就是维护自己的利益,让对方多赔钱,但是处理建设工程合同纠纷是需要搜集相关的资料的,今天就给大家具体介绍下处理建设工程合同纠纷需要搜集哪些资料。 1、招标文件,合同文本和附件以及其他的各类签约,包括修正案和备忘录等。对于大家人可的工程实施的计划,各类工程的图纸以及技术规范等的文件,大家都是需要进行收集和保存的。另外,对于各类的报价文件,包括各类工程的预算和其他能够作为价格依据的资料等,也是注意收集。  2、在合同实施的过程中,承包商对业主和工程师的传真,口头指令,电子邮件等以及对于工程问题的处理意见等,都是需要及时的所要书面证据的。对于来往的书信,也要进行封存,在信封上面的邮戳,通常都是记录着发信和收信的准确日期的,这样就可以作为证明的材料。  3、施工进度的计划和施工的施工进度记录。这方面的资料,主要是包括总进度的计划,开工之后的工程师批准的比较详细的进度计划,还有每个月的进度修改计划,实际施工的进度记录和月进度报表等。这个是工程的施工顺序,各个工序的持续时间以及管理人员,劳动力和现场实施的安排计划和实际的情况。   可见,在处理建设工程合同纠纷的时候,需要搜集的资料是非常多的,除了要搜集以上的资料之外,还需要有工程的照片。比如表示工程进度的照片,返工的照片,工程损坏的照片以及隐蔽工程前后的照片等,这些都是非常重要的。  

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    建设工程领域,发包人逾期支付承包人工程款情况很常见,承包人就发包人逾期支付工程款诉讼至法院后,能否同时主张逾期付款的违约金和利息呢? 一、违约金和利息的区别 1、违约金 违约金应以合同约定为前提,如果发包人与承包人在建设工程施工合同中未约定支付逾期付款违约金的,那么承包人也就失去了主张违约金的前提。 2、工程欠款利息 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定:“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的,按照约定处理;没有约定的,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息”。 根据这一条款的规定,即使施工合同中没有约定欠付工程款利息的,发包人也要支付利息。可见,承包人主张欠付工程款的利息,不以合同约定为前提,而是按照法律规定主张权利。因此,工程欠款的利息是法定的,其本质是法定孳息。 二、违约金和利息能否同时主张 审判实践中,关于逾期付款违约金和利息能否同时主张,存在较大争议。 观点一:利息和违约金不能同时适用,只能二选一。 理由为:我国合同法上的违约金以补偿性为主,惩罚性为辅。当事人虽在合同中就欠付工程款同时约定了违约金和利息,但二者均是违约责任的承担方式,都以损失赔偿为目的,二者均具有补偿性,该重合性决定了二者不能并用,重复适用则有悖公平,故只能支持其一。 《浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第21条:“承包人能否一并请求逾期支付工程款的违约金和利息?承包人不能按照建设工程施工合同的约定,既请求发包人承担逾期支付工程款的违约金,又同时请求支付相应利息。” 观点二:利息和违约金可以同时适用。 理由为:利息属于法定孳息,违约金属于违约责任的承担方式,两者的法律性质不同,适用的法律关系也不同,同时适用不会违反公平原则。当事人在合同中就欠付工程款同时约定了违约金和利息的,该约定系双方当事人的真实意思表示,同时适用不违反法律、行政法规的强制性规定,依法有效成立。发包人欠付工程款的,按约应同时支付利息和违约金。 安徽高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见(二)》第16条:“当事人同时主张违约金和利息的,可予支持。当事人主张的总额在中国人民银行公布的同期同类贷款利率或贷款基础利率4倍范围内的,应当综合违约行为的情节、程度,给守约方造成损失的大小等因素进行确定。当事人主张的总额超出中国人民银行公布的同期同类贷款利率或贷款基础利率4倍范围的,应当举证证明实际损失的数额,人民法院按照《合同法司法解释(二)》第29条的规定处理。” 观点三:利息和违约金同时主张能否被支持取决于该两项之和与实际损失大小的比较。 理由为:我国合同法以损失填平为基本原则,利息和违约金的主张能否同时被支持取决于两者的数额总和与承包人实际损失数额的比较,否则发包人可以合同约定的利息和违约金之和过分高于实际损失请求予以适当减少。 《北京市高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第36条:“承包人同时主张逾期支付工程款的违约金和利息的,如何处理?建设工程施工合同明确约定发包人逾期支付工程款,承包人可以同时主张逾期付款违约金和利息的,依照其约定,发包人主张合同约定的违约金和利息之和过分高于实际损失请求予以适当减少的,按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定处理;没有约定或约定不明的,对承包人的主张,一般不应同时支持,但承包人有证据证明合同约定的违约金或利息单独不足以弥补其实际损失的除外。” 笔者倾向于第三种观点。目前尚无任何法律明确规定违约金与利息不能同时适用,在建设工程施工合同中,既约定逾期付款违约金又约定利息的,由于二者的请求权基础不同,性质不同、作用不同,本着契约自由和当事人意思自治原则,二者可以并行不悖,承包人既可以请求发包人承担逾期付款的违约金,也可以请求发包人支付欠付工程价款的利息。 三、实务中违约金和利息的认定规则及总结 1.建设工程施工合同中既没有约定欠付工程款的利息,也没有约定违约金。 由于利息是法定孳息,不需要双方特别约定就应当支付,但因双方没有约定利率,故承包人可以向发包人按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率主张利息;由于没有约定违约金,所以不能主张。 2.建设工程施工合同中只约定欠付工程款的利息,没有约定违约金。 承包人可以向发包人按照约定主张利息,但不能主张违约金。 3.建设工程施工合同中只约定违约金,没有约定欠付工程款的利息。 承包人可以向发包人主张违约金,同时也可以按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率主张利息。 4.建设工程施工合同中既约定了欠付工程款的利息,也约定了违约金。 承包人可以向发包人按照约定主张利息,同时也可以主张违约金。 同时,对于发包人来说,如果认为违约金过高,则可以根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”

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