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从《民法典》规定看小区车位权属问题

近年来,随着私家车数量的不断增加,小区业主对停车位的需求大幅增长,尤其在一二线城市,大型小区中车多位少的情况非常普遍,小区业主与开发商、物业公司因车位问题发生的纠纷也屡见不鲜,停车位权属不清、地面车位的出租与地下车位的出售等是各住宅小区面临的普遍问题。《民法典》吸收了物权法和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定,对建筑区划内车位和车库的权属做了更为清晰的界定。

小区车位一般分为三类:产权车位、公摊车位、人防车位,根据《民法典》相关规定,权属情况可总结如下:

1)建筑区划内的“产权车位”归属于产权所有人。

产权车位,系在小区地下空间中,满足立项和规划条件、办理了土地出让手续,可以办理所有权证书的车位,该部分车位符合《民法典》要求的专有部分规定,归属于车位的建造单位或车位的购买人。根据《民法典》第二百七十五条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”业主通过出售、附赠取得车位车库并办理完毕权属转移登记手续后,所有权归属于业主;车位车库出租的,所有权归属于开发商,业主享有使用权。

小区车位一般分为“地下车位”及“地上车位”,开发商建设车库基本上事先都经过了规划部门的审批,没有规划审批的大多发生在地面车位建设上,因此对于地上车位是否具有产权应格外关注一下。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权解释》)第二条第一款规定建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。若地上车位无法办理产权登记,即不能成为享有专有权的专有部分,即使该部分车位经过了规划审批,也不能认定其为产权车位,而是占用了业主共有部分,所有权应属全体业主。

2)无产权且占用业主共有的道路或其他场地的规划外新增车位,属于业主共有。

地上车位分两种,一种是小区建筑区划内规划建设的车位,一种是开发商在规划外新增车位。无产权的车位一般是小区新增的地上车位,是为了满足临时停放车辆而设置的车位。《民法典》第二百七十五条第2款规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定:“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。”因此,建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有;建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位,占用了公共土地,则属于小区业主共有。

3)小区的地下人防车位属于国家所有。

地下人防车位是建造在小区人防工程内的、非战时用于停车的车位。《民法典》第二百五十四条规定,国防资产属于国家所有。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。从上述规定可以看出,人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能,该类车位不可以办理产权证,所有权既不属于开发商,也不属于全体业主,是小区车位权属中的一个特例。  

 

2021-03-01

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