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商品房销售广告不实引起的合同纠纷

 商品房销售广告是房地产开发商或其代理人制作的,向不特定人宣传和发送的有关预售商品房的图片和文字说明。由于我国商品房市场管理机制尚不健全,对商品房销售、宣传、广告缺乏有效的规范管理,在商品房销售活动中,因广告及宣传资料引起的纠纷经常发生,有些房地产开发商为了推销房产,会在广告、宣传中使用夸张或模棱两可的说明或者允诺,使得消费者对广告产生误解。因为虚假广告而引起的纠纷在实践中频繁发生,而产生纠纷后,购房者往往会要求解除合同或赔偿损失,将商品房销售广告认定为要约还是要约邀请最终将影响案件的处理结果。

(一)商品房销售广告中常见的允诺情形

目前,商品房销售广告中说明和允诺的主要情形有:(1)向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明;(2)对商品房美观性质量的陈述;(3)对商品房使用功能质量的陈述;(4)对商品房环境性质量的陈述;(5)承诺“还本销售”,提供房屋“售后包租”、“代租”等售后回报,为银行按揭贷款买房提供“回购担保”,以及为外地购房者办理本地城市的户口指标,等等。

(二)商品房销售广告的性质

开发商在广告中的说明和允诺,并未列入商品房买卖合同中。按照合同法的一般原理,没有列入购房合同中的条款,则对开发商没有约束力,即开发商不用为广告中的说明和允诺承担合同上的责任。因此,确定商品房销售广告中说明和允诺的性质是能否要求解除购房合同或赔偿损失的前提条件,从法理角度来说,就是确定商品房销售广告中说明和允诺是“要约”还是“要约邀请”。

根据《商品房司法解释》第三条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

实践来看,在《商品房司法解释》发布之后,对于商品房销售广告的认定,要结合《商品房司法解释》第3条规定来综合判断。商品房的销售广告和宣传资料,原则上应当认定为要约邀请。但对广告中的内容如果符合“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定”及“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”两个标准的,则应认定为要约。但《商品房司法解释》第3条的实际操作性仍还存在一些有待细化的问题,因此,各地法院对于广告不实纠纷的裁判仍然存在差别。

此外,对于商品房买卖而言,也要遵循广告法对于虚假广告的认定标准。根据《广告法》的有关规定,判定一则广告是否为虚假广告所依据的标准有两个,即 “引人误解”或“虚伪不实”标准。具体而言:(1)广告内容上不真实。即只要房地产广告内容与客观事实情况不相符合,就应该认定其为虚假广告。(2)广告、宣传中的有关陈述足以使得消费者产生误解。

(三)商品房销售广告不实,是否可以据此解除合同?

《合同法》第九十四条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

在列举的五种情形中,销售广告不实可套用的主要是该条第4款之规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。因此,关于购房者是否有权解除合同问题,主要判断的依据是违约方的违约行为是否构成根本违约,只有在违约方的违约行为构成根本违约的情形下,才赋予守约方解除合同的权利。法院需要结合案件事实进行审查,判断广告不实的违约行为是否导致合同目的不能实现。一般来说,法院会从普通人的一般生活经验及交易习惯的角度考察商品房买卖的目的,如签署合同时是否有特别约定,及该特别约定的事项是否根本影响了合同的签署等等。

但从实践中看,法院对合同解除一般持谨慎态度。如在(2020)京01民终4515号判决中,案件争议焦点为被告北京某房地产开发有限公司在履行涉案预售合同过程中有无违约行为;若有,该违约行为是否达到根本违约导致合同目的无法实现的严重程度。就原告所主张的被告的主要违约行为,法院均否认其达到合同解除条件,首先,就原告主张双方约定房屋朝向不符合约定。法院认为购买房屋为生活重大决策,原告理应慎重,仅以未看清为由对平面图不予认可并主张交付房屋朝向不符合约定,缺乏事实和法律依据。其次,就原告主张地下室高度与国家规定不符且不符合约定,法院认为地下室部分为赠送面积,无论地下室高度是否符合相关设计规范的规定,被告的违约行为均未达合同目的不能实现的严重程度。

 

2021-01-15

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