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新冠疫情期间租金减免问题分析

2020年春节前夕,新型冠状病毒肺炎疫情席卷了中华大地。本次疫情不但对公民的生命安全造成了严重威胁,对我国的整体经济发展造成重大打击。

为了加强疫情防控,有效减少人员聚集,阻断疫情传播。自一月底,中央及地方各级党政机关,各行各业相继发布政策规定,全国假期延长,各地延期开学,推迟复工。这样的形势给各地企业商户造成了诸多损失,因空置房屋租金、贷款利息、员工工资、产品积压、合同违约等愿意,给本就抗风险能力差的实体经营雪上加霜。

1月28日,万达商业对外宣布,将免去全国所有万达广场所有商务1月24至2月25日合计33日的租金及物业费,此次免租额度将在30亿以上。政府也提倡疫情期间为租户减免租金。

鉴于此,结合现有法律规定,并参考“非典”疫情期间相关纠纷法律处理方式,本文就承租人要求出租人减免租金相关问题进行简要分析。


一、要求减免租金的法律依据

因疫情影响,承租人要求减免租金,在法律本质上来说属于对租金条款的变更,可以对应的法律依据为不可抗力或情势变更。

(一)不可抗力

根据《民法总则》第180条、《合同法》第117、118条,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。

综上,适用不可抗力条款需要满足两个条件。首先,在合同履行期限内发生了不可抗力事件;其次,该事件直接导致了合同不能履行。在疫情发生前签订的合同,签订时无法预见疫情的爆发,疫情发生后,政府采取的一系列防控措施势必造成合同无法按照双方预想的情况履行,强行履行可能影响疫情防控效果。面临行政甚至刑事处罚。该疫情不受合同双方的主观影响,疫情从宏观上构成不可抗力事件。具体个案还需具体分析。

适用不可抗力条款的后果:解除合同、免除全部或部分合同责任或继续履行合同。

(二)情势变更

《合同法司法解释二》第26条:合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当依据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。

2003年,最高院发布的《关于非典期间做好相关工作的通知》规定:由于非典疫情的原因,按照原儿胡同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。

就本次新冠肺炎疫情,在疫情发生前签订的合同,疫情发生在合同成立之后,履行完毕之前,疫情造成了合同基础和履行环境的不可归责于任何一方的变化,如果继续履行合同,可能会给一方当事人带来重大损失,造成显失公平的后果。

情势变更因案件审理主要依据公平原则,后果主要为:协商解决、变更合同、解除合同。


二、“非典”减免租金案例解读

1.“非典”疫情造成损失超过正常的商业风险,应适用情势变更原则适当减免部分租赁费。

【案号:(2018)鲁06民终268号】“非典”疫情系不可预知的灾害,上诉人李培艳承租的宾馆停业,造成经济损失是客观存在的,并有西关居委会两委成员签字确认,该损失超出了市场风险的范围,原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费,于法有据。

2.“非典”疫情,相关行业应政府要求停止营业,根据公平原则应减免租金。

【案号:(2004)沪二中民二(民)终字第354号】基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知,而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实,因此,根据公平原则,上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立,本院予以支持,故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

3.双方在非典之后也继续履行了合同,法院仍可认定减免租赁费成立。 

【案号:(2008)绍中民一终字第143号】关于被上诉人应付租赁款的数额。双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定,“非典”期间停止营业,在特定的历史事件条件下,被上诉人要求免除此期间的租金是合理的,结合双方在此事件前后均按义务履行,上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况,一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。

4.减免租金经过出租方的认可,出租方应依约履行。

【案号:(2014)厦民初字第275号】2003年5月28日,厦门市政府关于野生动物救护有关问题形成会议纪要,对于受“非典”影响,海沧野生动物园旅游景点的门票收入急剧下降,旅游园区内饲养的野生动物因饥饿面临着生存危机引起厦门市政府的高度重视,会议要求海沧管委会免收厦门海沧野生动物园从2003年4月1日至9月30日半年的土地租金。海沧管委会也派人参加,因此,该会议形成的纪要,海沧管委会应自觉履行。

5.非典属于不可抗力,依法应免除承租人的租金。

【案号:(2018)晋04民终2272号】《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定,“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”本案承租人刚经营酒店不久,2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业,歇业5个月,2014年5月许,酒店逢门前榆黄路拓宽改造,又歇业5个月,“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况,属不可抗力,不可抗力期间承租人没有经营收入,依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。 

6.“非典”疫情属于不可抗力,因此停止经营期间可酌情减免相关费用。 

【案号:(2004)沪一中民二(民)终字第32号】遇“非典”疫情防治,翊宇公司因不可抗力不能履行合同,应免除翊宇公司的责任,同时对这一期间的租金及空调使用费,由于翊宇公司停止经营,应酌情减免。   

从以上案例可以看出,受疫情影响大部分法院还是支持减免租金。同时需要注意的是,非典期间也有不予支持减免租金的判例。

【案号:(2007)桂民四终字第1号】

“非典”这一突发事件的发生,虽然给酒店业经营造成一定的影响,但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空,上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对双方之间租赁合同的履行基础不构成实质影响,不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。

而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更,上诉人有权要求的是对合同作合理的变更,以体现公平原则。经双方协商,被上诉人已经减收上诉人因“非典”停业三个月期间的一半租金,已合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响,体现了公平的原则。相反,如果免除上诉人“非典”三个月期间全部租金,其实质是让被上诉人一方承担“非典”所致的全部不利后果,反而有失公平。该案例中,审理法官在出租人已经承担部分疫情造成损失后,认定双方的履行已经提现了“公平原则”,驳回了上诉人的请求。无论何种审判结果,其根本都是为了在个案众实现“公平原则”。

由此可见,因疫情产生的要求减免相关费用的合同一方面受到原合同的影响,另一方面还受到法官裁量权的影响。


三、相关风险应对措施

(一)首先应查阅双方签订的合同,是否对特殊事件、不可抗力下租金有无明确合同约定。

(二)协商,承租人如预减免租金,可先行与出租人协商,提出减免、缓缴租金的请求。如果能够协商一直,应及时签订书面补充协议。

(三)关注政策变化、收集相关证据,以政策为指导,并收集应政府要求或号召停业的证据。

(四)如双方确不能协商解决,疫情过后,可通过诉讼或仲裁解决。在此期间,承租人应保留经营损失数额及停业情况证据。

无论对疫情造成的损失选择何种方式进行处理,均不能必然导致合同的变更或解除。承租人亦不必然能够以自身经营收到影响,收入减少而请求减免租金。

病毒无情,人有情。只要我们上下一心,全力贯彻疫情防控政策,鉴定信心、同舟共济、科学防控,必能打赢这场疫情防控阻击战。

各行各业相互理解、相互扶持,我们才能彻底战胜影响全国人民的病毒。

2020-02-24

主要联系人

高原

实习律师

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