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住宅小区停车位的权属分析


随着社会的发展,私家车作为代步工具已进入寻常百姓家,停车位也成为普通民众购买房屋的考虑因素之一。但随着私家车的日益增多,由小区停车位衍生出的矛盾也十分突出,特别是小区车位权属问题,本文作者根据小区停车位的类型及搜索到的相关法律、法规、案例对小区停车位的权属问题进行分析。


目前住宅小区停车位可分为三类:地下停车位、地面停车位、楼房首层架空层和楼房屋顶平层的停车位。根据各类停车位的不同情况、特点对小区各类停车位进行权属分析。


一、地下停车位


地下停车位又可以分为两种:普通地下停车位、人防地下停车位。


1.普通地下停车位,系在小区地下空间中,满足立项和规划条件、办理了土地出让手续,可以办理所有权证书的车位。该种停车位原则上是可以通过办理产权登记来确定权属的,但实践中往往由于开发商或登记机关的原因未办理产权登记,该类停车位待符合物权登记的相应条件时可以办理房地产登记(含转移登记)。根据《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“ 建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的......”等规定可知,法律已明确该种地下车库属于建筑区划内,开发商可以通过出售、附赠或者出租等方式处分给业主,其前提就是该种地下停车位产权属于开发商。


上海市闵行区人民法院(2009)闵民三(民)初字第2209号民事判决书、上海市第一中级人民法院(2010)沪一中民二(民)终字第4209号民事判决书均支持上述观点。同时,通过上述判决可知,如果是开发商在规划范围内合法建造的车位,不管是开发商建设车位前取得审批手续还是建成后补办审批手续继而行政机关对车位合法性予以确认,车位的原始所有权均归开发商所有。之后,开发商再根据房屋买卖市场来决定车位是通过买卖、赠与还是租赁来进行处理都是合法的。


2.人防地下停车位,该种车位属于建造在小区人防工程内的,非战时用于停车的车位。物权法第五十二条规定:国防资产属于国家所有;《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定:作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。从上述规定可以看出,人防地下停车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能,该类车位不可以办理产权证,所有权既不属于开发商,也不属于全体业主。


二、地面停车位


地面停车位主要是指:住宅小区内常见的由开发商或物业管理公司在小区的道路两旁或其他地方自行画线分割出许多停车位,出租给业主使用,并按期收取停车费。


《物权法》第73条、第74条第3款规定“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”、“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”,依据上述规定可知,地面停车位的产权归属取决于停车位所占用土地性质。根据建设用地规划许可证和国有土地使用权证,如果位于住宅小区的道路属于市政道路,其产权当然属于国家。如果该条道路是小区的公共道路或所占用地方属于小区建设规划内其他公共场所,则由于该停车位用地属于小区的一部分,在计算小区容积率时已经被计算在小区总土地使用面积之内,土地使用权归全体业主共有。


三、住宅小区楼房首层架空层和楼房屋顶平层的停车位


1.所谓楼房首层架空层停车位是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。按照建筑物区分所有权理论,架空层应属于建筑物的基本构造部分,即共同部位,应属建筑物区分所有权的共用部分,区分所有权人(即业主)对之应享有使用权和收益权。在现行法律制度下,首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的,不能获得相应的土地使用权面积份额,其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物,也是住宅房屋单元的从物。因此,首层楼房架空层和屋顶平层停车位不能从建筑物房屋单元中分离或分割,亦不能将其产权约定为房地产开发商所有,而应由所在楼栋单元建筑物专有所有人或全体业主共有。现实中,有的开发商将首层架空层停车位予以出售,有的物业管理公司利用业主对该停车位产权不了解的情形进行有偿租赁,这些行为也都已经侵害了小区全体业主的合法权益。


2.所谓楼房屋顶平台停车位是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。楼房屋顶平台停车位在我国目前还不是非常普及,但随着停车位的日益紧张,有关这种停车位的纠纷也日益增多。关于屋顶平台的归属问题,也是颇有争议。有人认为,屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有;也有人认为,其应属于顶楼住房所有权的范围,因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。 从构造上看,屋顶平台停车位类似于地面停车位,也只是简单的划线分割而成,不属于专有权的客体范围。而且对屋顶平台的利用更多的是用它的空间,而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人,而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。因此,这类停车位应由该建筑物的全体业主共有。


(理论参考:湖南法院网《住宅小区停车位的权属分析》、上海建纬律师事务所:简析住宅小区“无”产证车位的权属问题)

2019-03-20

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