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《建设工程司法解释二》关于合同无效问题的理解与适用


2019年1月3日,最高人民法院正式发布《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》(以下简称《司法解释二》),并于2019年2月1日起施行。针对近年来建筑市场的新变化、司法实践的新问题、管理政策的新突破,《司法解释二》就建设工程施工合同效力、建设工程价款结算、建设工程鉴定、建设工程价款优先受偿权和实际施工人权利保护等问题作了规定。笔者针对《司法解释二》中关于合同无效的情形和法律后果进行梳理,以便准确理解和适用。


一、《司法解释二》关于合同无效的规定


1.《司法解释二》第二条规定:“当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由,请求确认建设工程施工合同无效的,人民法院应予支持,但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外。发包人能够办理审批手续而未办理,并以未办理审批手续为由请求确认建设工程施工合同无效的,人民法院不予支持。”


建设工程开工需要一般“四证”齐全,即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证。此前,对于建设工程未取得相关规划手续,是否影响施工合同的效力,法律以及司法解释没有明确规定,司法实践中存在争议,北京高院、江苏省高院、安徽省高院等高院都认为“发包人未取得建设工程规划许可证,与承包人签订的建设工程施工合同,应认定为无效”,本次最高人民法院以司法解释的形式明确规定发包人“未取得建设工程规划许可证等规划手续签订的建设工程施工合同无效”。


《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定,“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线、和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”。第六十四条规定,“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;……”上述条款属于法律强制性规定,取得建设工程规划许可证是区分建筑物是否合法建筑的标准,一般认为没有建设工程规划许可证的建筑是违章建筑,但当事人事后补齐相关手续,从法律上讲,建筑物就是合法的了,此时建设工程施工合同也就具备了有效的条件。所以,《司法解释二》同时规定补齐手续只能是在起诉前,统一了司法实践中不同的意见。


2.《司法解释(二)》第三条规定:“建设工程施工合同无效,一方当事人请求对方赔偿损失的,应当就对方过错、损失大小、过错与损失之间的因果关系承担举证责任。损失大小无法确定,一方当事人请求参照合同约定的质量标准、建设工期、工程价款支付时间等内容确定损失大小的,人民法院可以结合双方过错程度、过错与损失之间的因果关系等因素作出裁判。”


本条规定了建设工程合同无效后损失如何认定、举证责任的分担,特别是当损失大小无法确定时,可以参照合同约定确定损失大小。


《合同法》第五十六条第1款规定:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”合同被确认为无效后,将自始无效,如未依约履行,也将不构成违约行为,违约条款对双方不产生效力。《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”虽然合同无效,违约条款不产生效力,但是因合同取得的财产首先适用返还原则,不能返还的适用折价补偿原则,同时适用损失赔偿原则。由于建设工程有其特殊性和复杂性,是承包人将劳务及建筑材料物化到建设工程的过程,当合同无效时,不具有返还的可能性,只能适用折价补偿原则,同时由于工程质量、工期、迟延支付工程价款造成的损失应当由过错方赔偿。由于合同无效原因造成的损失,当事人往往难以确定,因此,允许当事人参照合同约定来确定损失大小。


二、建设工程施工合同无效的情形


《合同法》五十二条规定了合同无效的五种法定情形,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《司法解释一》)第一条规定了三种建设工程施工合同无效的情形,而《司法解释二》第二条规定了一种无效的情形,所以将建设工程合同无效的情形归纳为以下几种:


1.承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的。


2.没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的。


3.建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。


4.发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续的。


5.其他违反法律、行政法规的强制性规范,根据《合同法》第五十二条第五项规定应认定为合同无效的情形。在实务中,主要包括违反《招标投标法》、《建筑法》的效力性强制规定导致的合同无效情形。


三、建设工程施工合同无效的法律后果


建设工程施工合同无效后,依据《合同法》第五十八条规定主要涉及两个问题:一是承包人的工程价款支付适用折价补偿原则进行补偿,二是过错方对无过错方的损失赔偿问题。《司法解释一》第二条、第三条和《司法解释二》第三条对折价补偿和损失赔偿也都作了明确规定,具体归纳如下,以便准确参照适用。


1.合同无效,但建设工程经竣工验收合格,发包人应当参照合同约定,依据折价补偿原则向承包人支付工程价款。


2.合同无效,且建设工程经竣工验收不合格的,一般包括两种情况:一种是工程质量虽不合格,但经过修复后能够弥补缺陷,符合国家或行业质量标准,发包人仍然可以接受建设工程并参照合同约当支付工程价款,但是承包人应承担修复费用;另一种是工程质量不合格,通过修复仍然不能弥补缺陷,建设工程不具有使用价值,则承包人没有请求支付工程价款的权利。


3.合同无效,一方向对方主张赔偿损失的,应当承担举证责任。损失大小无法确定的,可以参照合同约定的质量标准、建设工期、工程价款支付时间等内容来确定损失大小。

2019-03-06

主要联系人

唐庆庆

律师

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