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最高额抵押是否需要变更登记?


最高额抵押指为担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿的情形。它和普通抵押在债权发生的形式、债权的确定、担保的范围等方面存在显著的区别。


在最高额抵押中,依据抵押财产的性质,非经登记不生效或者非经登记不得对抗善意第三人,因此设立最高额抵押合同内容时,须办理相应的登记。但是,对于最高额抵押权的变更是否需要进行登记,《物权法》没有明确规定,应当结合最高额抵押权的特点及相关法律规定来判定。 在实务中大体上有以下几种情形:


情形一:设立前已存在债权可不经登记纳入该最高额抵押担保范围。


【当事人另行达成协议将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入该最高额抵押担保的债权范围,只要转入的债权数额仍在该最高额抵押担保的最高债权额限度内,即使未对该最高额抵押权办理变更登记手续,该最高额抵押权的效力仍然及于被转入的债权,但不得对第三人产生不利影响。】


【基本案情】

2012年4月20日,工行宣城龙首支行与柏冠公司签订《小企业借款合同》,约定柏冠公司向工行宣城龙首支行借款300万元,借款期限为7个月。


2012年10月16日,凯盛公司将该公司房产,抵押与工行宣城龙首支行,用于亿荣达公司商户柏冠公司、闽航公司、航嘉公司、金亿达公司四户企业在工行宣城龙首支行办理融资抵押。


2012年10月24日,工行宣城龙首支行与凯盛公司签订《最高额抵押合同》,约定凯盛公司房地产权证项下的商铺为自2012年10月19日至2015年10月19日期间,在4000万元的最高余额内,工行宣城龙首支行依据与柏冠公司、闽航公司、航嘉公司、金亿达公司签订的借款合同等主合同而享有对债务人的债权。


2012年11月3日,凯盛公司与工行宣城龙首支行签订《补充协议》,明确双方签订的《最高额抵押合同》担保范围包括2012年4月20日工行宣城龙首支行与柏冠公司、闽航公司、航嘉公司和金亿达公司签订的四份贷款合同项下的债权。 


柏冠公司未按期偿还涉案借款,工行宣城龙首支行诉至宣城市中级人民法院,请求判令柏冠公司偿还借款本息及实现债权的费用,并要求凯盛公司以其抵押的房地产权证项下的房地产承担抵押担保责任。 

 

【裁判结果】

判决凯盛公司以其抵押的房地产权证项下的房地产承担抵押担保责任,如柏冠公司未在判决确定的期限内履行上述第一项给付义务,工行宣城龙首支行以凯盛公司提供的房地产权证项下的房产折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿。 


【裁判理由】 

法院认为,2012年11月3日,凯盛公司与工行宣城龙首支行签订的《补充协议》,约定该最高额抵押合同中担保的主债权及于2012年4月20日工行宣城龙首支行与柏冠公司所签《小企业借款合同》项下的债权。系凯盛公司的真实意思表示,且所约定内容符合《物权法》第二百零三条第二款的规定,也不违反法律、行政法规的强制性规定,依法成立并有效。


该《补充协议》约定事项,是否需要对前述最高额抵押权办理相应的变更登记手续,《物权法》没有明确规定,应当结合最高额抵押权的特点及相关法律规定来判定。 


《物权法》第二百零三条第二款对前款作了但书规定,经当事人同意,可以将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围,但此并非重新设立最高额抵押权,也非《物权法》第二百零五条规定的最高额抵押权变更的内容。


同理,根据《房屋登记办法》第五十三条的规定,当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围,不是最高抵押权设立登记的他项权利证书及房屋登记簿的必要记载事项,故亦非应当申请最高额抵押权变更登记的法定情形。


综上,工行宣城龙首支行和凯盛公司达成《补充协议》符合《物权法》第二百零三条第二款,将涉案2012年4月20日借款合同项下的债权转入前述最高额抵押权所担保的主债权范围内,虽未办理最高额抵押权变更登记,但最高额抵押权的效力仍然及于被转入的涉案借款合同项下的债权。 


情形二:变更债务人未办理登记不发生物权变动效力。


【最高额抵押权人与原债务人、抵押人及新债务人协商一致,将其对新债务人的债权纳入最高额抵押债权范围,但未办理抵押变更登记手续的,不发生物权变动的效力,抵押权人不能就其对新债务人的债权行使抵押权。】


【基本案情】
2014年4月8日,甲银行与乙公司签订《基本额度授信合同》,甲银行向乙公司提供授信额度1.4亿元,借款期限2014年4月8日至2015年4月7日。


同日,丙公司与甲银行签订《最高额抵押合同》,丙公司以其名下某房产为该《基本额度授信合同》及其项下的全部债权提供最高额抵押担保。


同年5月10日,甲银行与丙公司办理抵押登记,登记他项权利种类为最高额抵押权、他项权利人为甲银行。


2014年11月5日,甲银行与丁公司签订《流动资金借款合同》,约定丁公司向甲银行借款2,800万元,期限自2014年11月5日至2015年11月4日。


同日,甲银行与乙公司、丙公司及丁公司签订《补充协议》,确认前述《流动资金借款合同》系甲银行与乙公司之间《基本额度授信合同》项下分合同,属于《最高额抵押合同》项下的债权范围。后甲银行按约放款。


借款到期后,丁公司未按约归还本金、支付全部到期利息。甲银行诉至法院,请求判令丁公司归还借款本金及支付利息、律师费,并要求乙公司等对丁公司上述付款义务承担连带清偿责任,对丙公司名下某房产行使抵押权等。

【裁判结果】
丁公司归还甲银行借款本金及利息、逾期利息、律师费;乙公司对丁公司上述付款义务承担连带清偿责任,并在承担责任后有权向丁公司追偿;对甲银行就丙公司房产形式抵押权的诉讼请求不予支持。

【裁判理由】
法院认为,本案的主要争议焦点在于甲银行是否可根据《补充协议》对系争贷款享有最高额抵押权,即涉及最高额抵押中债务人能否变更问题,应从债权与物权两个层面分析。


1.债权层面,《补充协议》由各方共同签署,反映了各方真实意思表示,该协议合法有效,应予遵守。因此,对于违反协议的行为,守约方可以要求违约方承担相应责任。


2.物权层面,我国《物权法》第二百零五条仅规定抵押权人与抵押人可通过协议变更“债权范围”,并未明确允许变更“债务人”,而本案中当事人协议变更了债务人,由此产生了能否把“债务人”的变更理解为“债权范围”变更的问题。


3.从立法沿革来看,1995年颁布的《中华人民共和国担保法》与2007年颁布的《中华人民共和国物权法》关于最高额抵押担保的规定均强调被担保的债权“连续发生”, “连续发生”应当指双方之间一种不断沿袭交易的状态,如果变更了债务人,新的债务与以前的债务相比,难以认定为“连续发生”。


4.从比较法来看,即便允许变更最高额抵押债务人的国家或地区,其法律制度也强调应当进行变更登记,不经变更登记,无法行使优先受偿权。


综上,尽管从债权层面《补充协议》合法有效,但从物权层面,结合立法沿革及立法比较来看,当事人协议变更最高额抵押权的债务人且未办理变更登记手续,将不发生物权变动的效力。


情形三:最高额抵押担保债权种类的变更应当进行登记


【《国有土地使用权抵押合同》、土地登记卡与《最高额抵押担保借款合同》对应一致的抵押权设立后,若合意变更被担保的债权种类,应当依法进行登记,否则相应的抵押权视为未设立。】


【基本案情】

2011年5月5日,甲银行(贷款人)与乙公司(借款人)、丙公司(抵押人)签订《最高额抵押担保借款合同》。同日,甲银行与丙公司签订国有土地使用权抵押合同,向国土部门申请办理国有土地使用权抵押登记并取得他项权证。


2012年3、4月间,甲银行与乙公司、丙公司签订一份《补充合同》,内容为:前述最高额抵押包括在该合同约定期限内乙公司向甲银行的借款,也包括在合同期限内乙公司为其他客户向甲银行借款所作担保。丙公司以其抵押物的价值对上述乙公司的借款及乙公司为其他客户向甲银行借款提供担保。该《补充合同》未在国土部门登记。


2012年3月30日,甲银行与丁公司、乙融资担保公司签订《最高额保证担保借款合同》。同日,李某向甲银行出具《连带保证担保承诺书》。4月10日,甲银行向丁公司交付贷款300万元。


在借款期限内,丁公司未能依约支付借款利息,甲银行决定提前收回贷款,遂诉至法院,请求甲银行对丙公司设定抵押的国有土地使用权享有优先受偿权。

 

【裁判结果】

法院认为,本案中,《补充合同》增加的“乙融资担保公司在合同期限内为其他客户向甲银行借款所作担保”部分属于对该最高额抵押合同的债权种类变更,根据不动产抵押权登记要件主义原则及《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定,未经登记,该《补充合同》增加的债权种类所涉抵押权未依法设立。遂认定最高额抵押财产不及于《补充合同》项下增加的债务,甲银行对丙公司设定抵押国有土地使用权不享有优先受偿权。

 

【裁判理由】

最高额抵押权属于担保物权的一种,根据物权法的规定,以不动产以及不动产权利为抵押财产设定的最高额抵押权,未经登记,不产生设立的法律效果。本案中,《补充合同》所约定的被担保债权的范围除原来的内容外,增加了乙公司为其他客户向甲银行借款所作担保。就该增加部分,并未办理抵押登记。我们认为,《补充合同》所增加的“在合同期限内乙公司为其他客户向甲银行借款所作担保”较之《最高额抵押担保借款合同》所约定的“乙公司向甲银行的借款”,属于不同的债权种类,构成对原抵押合同的变更,即《补充合同》所增加的债权种类并非之前已经登记设立的抵押权所涉担保债权种类,故应当依法进行登记,未经登记相应的抵押权则未设立。

2019-02-25

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