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长租公寓模式中的法律关系与维权途径
一、长租公寓的主要运营模式 重资产运营即运营商通过自建、收购等方式自持房源，而后对外出租。因此种模式前期投资大、资金需求高，故一般具有雄厚资金和物业实力的房地产开发商和国有企业采用该模式。其具有运营效率高、房源多为集中式物业等特点。但目前重资产运营的市场占有率不高。 两种模式各有优势，若运营商规范管理和运营，均可立足于市场。但从目前爆仓现象来看，风险爆发主要集中于轻资产运营模式。这与该模式本身的特点具有相当关系。首先，采用轻资产运营模式的运营商的资金实力相对较低，融资能力及抵御风险能力较弱，一旦资金链出现断裂或周转困难，必然产生连锁反应；其次，由于轻资产运营前期投资少且易于进入市场，部分运营商本意并非通过经营租赁获利，而是通过该模式进行融资，以用于其他投资，这就导致成本核算、管理运营不规范，存在较大风险隐患；再次，为抢占市场，轻资产运营商往往不合理抬高与房屋所有权人间的交易价格，以获取更多房源，但也造成后期出租无法盈利，甚至亏损。 无论运营商通过何种模式开展长租公寓业务，其均必须通过与其他市场主体的交易予以达成，而交易则产生法律关系。比照上述两种不同模式，重资产运营由于运营商自持房源，故其法律关系相对简化，就租赁关系而言，仅存在于运营商与承租人之间。与之相反，轻资产运营由于房源获取需通过先行交易，涉及的交易主体较多，法律关系亦显复杂，主要包括以下几类： 目前租赁市场，运营商主要通过两种方式从房屋所有权人（房主）处获取房源。其一，通过承租房主房屋，而后对外转租。此种模式则存在两个租赁合同关系，分别为房主与运营商间的租赁关系、运营商与承租人（租客）间的租赁关系。其二，运营商通过与房主签订委托管理合同获取房源，则二者之间系委托关系，而非租赁关系。 2.运营商与承租人的法律关系 3.运营商、承租人与第三方平台间的法律关系 此外，为解决传统租赁模式下承租人租金成本负担过重的考虑，运营商通常就租金支付推出相关金融产品，即承租人可向第三方机构贷款，分期支付租金，减轻承租人租金压力。此种交易模式对促进房屋租赁市场发展具有积极意义。但由于交易环节、交易主体增多，风险也进一步加大，特别是运营商出现经营困难，房屋租赁合同无法继续履行时，承租人会因此面临无法租住房屋和承担偿还贷款责任的两难。 从目前关于长租公寓爆仓后的争议处理情况来看，各方主体要么等待搁置，要么采用民事诉讼手段解决，但效果均不理想，特别是承租人与第三方贷款平台间的纠纷迟迟未得到有效化解。考究长租公寓爆仓成因及各方主体间的法律关系可知，风险主要存在于公寓运营商，且通过单一的民事手段无法有效解决争议，应根据个案具体情况，通过民事、行政、刑事相结合的方式，予以化解。具体如下： 无论是房主与运营商间的委托管理关系，亦或运营商与承租人、第三方机构的合同关系，在运营商经营瘫痪、无法履行合同义务时，相对方均可以此为由，主张解除合同，以尽早从交易中抽离、止损，并收回物业或资金，如保理商可依据保理合同中的回购条款要求运营商回购租金债权、退还已支付资金。 部分运营商在办理租赁业务时，误导承租人通过网络借贷信息中介机构办理网贷，该中介机构在网络平台上亦未就贷款信息充分披露，导致承租人在事后方知晓贷款事宜，并在爆仓时面临征信难题。对此，承租人可依据银监会、工信部等部位联合发布的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》，以网贷中介机构未履行贷款信息披露为由，向银监会等主管部门进行行政举报，督促该中介结构解决贷款及征信问题。 长租公寓频频爆仓的原因之一系部分运营商将承租人支付的租金挪用，未将其支付给房主，后期资金无法周转，导致交易模式整体无法运转。此种情形，若挪用的资金系用于运营商实际控制人的个人投资，而非用于运营商投资，则涉嫌构成《刑法》中的挪用资金罪，可依法予以刑事控告。通过刑事手段，倒逼运营商解决相关争议，防止其以公司有限责任为由消极对待各方的权利主张。
2020-03-18房产继承咨询之房产分割问题有哪些
现在的房产继承问题是非常多的，因此在进行房屋分割的时候，就需要进行房产继承咨询了，让专业的人员帮助解决房屋继承和分割方面的问题，今天专业房产继承咨询机构就给大家具体介绍下房产分割问题有哪些。 1、各个继承人都要求继承房产，但是又不能进行支付补偿的时候，房屋该如何分割呢？对于父母的房屋来说，在他们去世之后，每个子女都是法定的房屋继承人，但是房屋只能由一个人来继承，其他的人可以进行补偿，如果每个人都希望自己来继承房屋，而又不能向其他人进行补偿的时候，就需要进行房产继承咨询了，以寻求解决的方法。根据法律的规定，房屋的分割也是要遵循一定的原则的，那就是要对生产和生活方面有帮助，不能损坏房屋的效用。如果不能对房产进行分割的话，就需要进行补偿，折价或者是共有的方式来继承了。如果大家都不能进行补偿的话，那么就可以按照继承的比例来进行房屋的共有。这样各个继承人就可以对房屋进行出租，售卖或者是分割自己的那一部分了。 2、原房屋的主人去世，但是没有房屋继承方面的遗嘱，这个时候如何认定房屋的继承人呢？对于房屋继承的顺序问题，法律方面也是有规定的，一般对于其对象，子女以及父母等是第一继承人；对于其兄弟姐妹，爷爷奶奶和外公外婆等，是作为第二继承人的。 通过以上的内容，我们已经了解了关于房屋继承方面的诸多问题了，对于房屋的继承人来说，第一继承人是优先的，如果没有第一继承人的话，那么就让第二的继承人来进行继承。另外，有想进行房产继承咨询的朋友，可以咨询网站的工作人员。
2020-03-17疫情期间各地建设工程合同价款调整政策的比较与解读
为依法妥善处理新冠肺炎疫情对建设工程造价和工期的影响，维护发承包双方的合法权益，保障工程质量和安全，保证建筑市场的平稳有序，各地建设主管部门陆续制定和出台了关于受新冠肺炎疫情影响合同履行和工程价款及工期调整的指导意见，本文对北京、上海、江苏、浙江、山东、湖南等省市指导意见的进行比较分析和解读。 一、各地建设工程合同履行和价款调整政策的指导原则 1、合法原则 各地指导意见均将新冠肺炎疫情认定属于不可抗力，我国发生新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件后，为保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了相应疫情防控措施，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。 2、合约原则 各地建设主管部门制定的指导意见属于行业政策文件，具有政策指引意义，但不突破法律和合同约定，在各地的指导意见中，坚持了当事人的合同约定，除了对不可抗力的法律定性外，其他指导意见主要还是遵循当事人的合同约定，合同未约定或约定不明的，可按照指导意见执行。 3、公平原则 建设工程合同双方当事人在不可抗力情形下，根据合同履行的诚实信用原则负有减损的义务。在疫情发生后，当事人应当积极采取措施，减少损失或防止损失的扩大，否则责任方应当对扩大的损失承担责任。由于疫情而导致工程费用变化，承发包双方应根据合同约定及有关规定，本着实事求是和公平合理的原则协商解决。 二、各地建设工程合同履行和价款调整政策涉及的主要内容 1、关于工期顺延 各地指导意见中均对工期顺延问题做了规定，基本原则是坚持合理性，即建设工程受疫情影响的造成工期延误的，工期合理顺延。有些省市（如上海）也明确发包人与承包人应当根据合同约定予以处理;合同未约定的，双方应当根据实际情况协商将合同约定的建设工期进行合理顺延。 2、人材机的价格调整 因全国各地疫情防控要求，大量建筑工人滞留在家无法复工，这必将导致人工费用价格上涨。同时，因疫情防控时间持续较长，导致运输成本增加、材料短缺，建材市场也因此可能会面临建材价格大幅上涨的情形。各地住建部门对因疫情防控造成的人工、材料价格波动是否调整，如何调整，在什么范围内调整，具体由哪一方承担等问题，各地的指导意见既有共同点，也有所区别。 3、受疫情影响停工损失和费用的处理和承担 因新冠肺炎疫情造成停工损失的，各地指导意见坚持合约原则和公平原则相结合，原则上合同有约定的，按照合同约定处理;合同未约定或者约定不明确的，合同双方按照公平原则合理分担，多个省份发布的指导意见文件都有类似的规定。 4、疫情防控费用及降效费用的承担 各地建设工程项目陆续进入复工阶段后，为避免疫情的传播，保障项目的顺利实施，落实疫情防控和服务保障等措施，对此所产生疫情防控费用及降效费用。各地指导意见基本均明确规定了疫情防控费用的承担原则，原则上计入工程造价，如浙江、山东对疫情防控费用进行了量化，按照每人每天40元的标准计取，列入疫情防控专项经费中。 5、赶工费用的承担 关于赶工费用的基本原则是受新冠肺炎疫情防控影响需要赶工的，双方应明确赶工费用的承担原则，其中上海、江苏、浙江指导意见中明确由发包人承担赶工费用。
2020-03-16疫情期间各地建设工程合同价款调整政策的比较与解读
为依法妥善处理新冠肺炎疫情对建设工程造价和工期的影响，维护发承包双方的合法权益，保障工程质量和安全，保证建筑市场的平稳有序，各地建设主管部门陆续制定和出台了关于受新冠肺炎疫情影响合同履行和工程价款及工期调整的指导意见，本文对北京、上海、江苏、浙江、山东、湖南等省市指导意见的进行比较分析和解读。 一、各地建设工程合同履行和价款调整政策的指导原则 1、合法原则 各地指导意见均将新冠肺炎疫情认定属于不可抗力，我国发生新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件后，为保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了相应疫情防控措施，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。 2、合约原则 各地建设主管部门制定的指导意见属于行业政策文件，具有政策指引意义，但不突破法律和合同约定，在各地的指导意见中，坚持了当事人的合同约定，除了对不可抗力的法律定性外，其他指导意见主要还是遵循当事人的合同约定，合同未约定或约定不明的，可按照指导意见执行。 3、公平原则 建设工程合同双方当事人在不可抗力情形下，根据合同履行的诚实信用原则负有减损的义务。在疫情发生后，当事人应当积极采取措施，减少损失或防止损失的扩大，否则责任方应当对扩大的损失承担责任。由于疫情而导致工程费用变化，承发包双方应根据合同约定及有关规定，本着实事求是和公平合理的原则协商解决。 二、各地建设工程合同履行和价款调整政策涉及的主要内容 1、关于工期顺延 各地指导意见中均对工期顺延问题做了规定，基本原则是坚持合理性，即建设工程受疫情影响的造成工期延误的，工期合理顺延。有些省市（如上海）也明确发包人与承包人应当根据合同约定予以处理;合同未约定的，双方应当根据实际情况协商将合同约定的建设工期进行合理顺延。 2、人材机的价格调整 因全国各地疫情防控要求，大量建筑工人滞留在家无法复工，这必将导致人工费用价格上涨。同时，因疫情防控时间持续较长，导致运输成本增加、材料短缺，建材市场也因此可能会面临建材价格大幅上涨的情形。各地住建部门对因疫情防控造成的人工、材料价格波动是否调整，如何调整，在什么范围内调整，具体由哪一方承担等问题，各地的指导意见既有共同点，也有所区别。 3、受疫情影响停工损失和费用的处理和承担 因新冠肺炎疫情造成停工损失的，各地指导意见坚持合约原则和公平原则相结合，原则上合同有约定的，按照合同约定处理;合同未约定或者约定不明确的，合同双方按照公平原则合理分担，多个省份发布的指导意见文件都有类似的规定。 4、疫情防控费用及降效费用的承担 各地建设工程项目陆续进入复工阶段后，为避免疫情的传播，保障项目的顺利实施，落实疫情防控和服务保障等措施，对此所产生疫情防控费用及降效费用。各地指导意见基本均明确规定了疫情防控费用的承担原则，原则上计入工程造价，如浙江、山东对疫情防控费用进行了量化，按照每人每天40元的标准计取，列入疫情防控专项经费中。 5、赶工费用的承担 关于赶工费用的基本原则是受新冠肺炎疫情防控影响需要赶工的，双方应明确赶工费用的承担原则，其中上海、江苏、浙江指导意见中明确由发包人承担赶工费用。
2020-03-16情势变更之于疫情期间合同履行的适用问题（二）
五、情势变更的适用情形 情势变更区别于不可抗力，二者不能同时适用。此次疫情属于不可抗力，但对具体合同的履行，影响程度不一。只有在疫情对合同履行造成了根本性的影响，导致当事人不能继续履行合同的情况下，才能适用不可抗力的完全免责条款。而当疫情带来的影响只是造成了双方缔约基础的丧失，即合同未达到履行不能的程度，仍属于可能履行，只是其履行极为困难并导致显失公平时，当事人可主张情势变更进行救济。 此外还应注意法院在情势变更情形下的较高的判定标准和自由裁量权。不可抗力属于法定免责事由，当事人只要举证证明因不可抗力导致合同履行不能，即可获得免责；情势变更不是法定免责事由，其本质是使当事人享有请求变更或解除合同的请求权，同时授予法院较高的裁量权。是否构成情势变更、是否变更或解除合同及是否免责，取决于法院的裁量。 司法实践中对情势变更原则的适用较为谨慎。最高院在(2018)最高法民终387号一案中，认为情势变更需同时具备如下条件： 1、应有情势变更的事实，即合同赖以存在的客观情况确实发生变化。 2、须为当事人订立合同时所不能预见。 3、情势变更必须不可归责于双方当事人，即由除不可抗力以外的其他意外事件所引起。 4、情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前，情势变更发生的时点是在合同履行过程中。 5、情势变更使履行原合同显失公平或者不能实现合同目的。 对合同的履行不构成实质影响的，不能适用情势变更。广西自治区高级人民法院在（2007）桂民四终字第1号一案中认为：“'非典'这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非'非典'导致的必然结果。故'非典'对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。”法院在该案中认为即便认定此事件属于情势变更，也不意味着当事人就可以据此免除自身责任。法院仍需依据公平原则，判断双方责任。 六、法院适用情势变更的裁判规则 本次新冠病毒疫情是否构成情势变更，尚需结合合同订立、履行的过程作出具体判断。脱离个案来讨论情势变更成立与否，都是徒劳的。例如榆林市中级人民法院在(2011)榆中法民一终字第00028号一案中，认为：“最高人民法院对如何适用情势变更进行了严格的程序规定，要求各级人民法院务必正确理解、慎重适用，如根据案件情况，需在个案中适用的，应由高级人民法院审核。本案中，清涧县区域经济的整体发展，居民收入增长，房屋市场租金价格上涨是不争的事实，结合本案具体情况，从现在看每年6000元的租金，的确低于同地段的市场价格，但房屋市场租金上涨，具有可预见性，出租人在订立合同时应该预见，因此属于市场经济下的正常商业风险，不具备情势变更的实质要件，不构成情势变更。”该案就否定了情势变更的适用。 适用情势变更，当事人可请求法院对合同变更或解除合同，究竟是判决变更还是解除，属于法官根据个案情况自由裁量的范畴。海南省三亚市中级人民法院在（2005）三亚民一终字第79号案件中认定“非典”为不可抗力事件后，并未直接解除合同，而是变更交房期限。 在不解除合同的情形下，通过减免租金等变更合同，促使双方利益恢复到平衡。例如烟台市中级人民法院在(2018)鲁06民终268号一案中认为：“'非典'疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。”而在(2019)甘07民终212号中，张掖市中级人民法院在充分考虑政府关闭城区活禽交易市场及网点、实行活禽定点交易等措施对市场销售产生的影响后，最终减免部分月份的承包费。 借款合同不能主张情势变更。因为不可抗力事件或情势变更一般不会影响到纯粹的金钱给付义务，不会导致履行不能或不能实现合同目的或合同显失公平的情况，因此法院很难会根据情势变更原则判定变更或减免。如最高院在(2016)最高法民终728号一案中认为：“本案所涉合同为《最高额综合授信合同》《流动资金借款合同》以及《最高额保证合同》，法律关系为借款及担保法律关系，盛京银行民主支行作为出借人出借款项，石化物资公司、沈阳中油物资公司、天津钢管公司、上海中油公司作为借款人和担保人，对所借款项偿还贷款本息及承担担保责任，权利义务对等，并不存在明显不公平的情形。因此，本案各被告主张本案适用情势变更原则，没有事实依据和法律依据。” 法院适用情势变更时，除对合同变更或解除问题处理外，还应对民事责任一并处理。最高人民法院民（2015）民提字第39号事判决书，本院认为：“合同法司法解释（二）第二十六条的规定并非仅仅解决是否应该变更或者解除合同的问题，在依据该规定解除合同时，如果合同当事人一方或双方已经履行或者部分履行合同，那么无论是通过当事人协商还是通过法院裁判解决，都会涉及当事人已经发生的损失的处理问题。在当事人对于合同解除后的损失承担问题向法院提起诉讼解决时，人民法院应该根据公平原则合理确定损失的处理。原两审判决认为发生情势变更时人民法院仅仅依据合同法司法解释（二）第二十六条的规定根据公平原则决定是否变更或者解除合同，而不对解除后的民事责任进行处理，对法律理解存在错误。” 法院不能依职权主动适用情势变更原则，最高人民法院（2016）最高法民终342号民事判决书，本院认为：“情势变更原则的适用，必须严格区分情势的重大变化与正常市场风险，并应由当事人提出请求。煤炭市场不景气以及价格涨跌属于正常商业风险，对此双方当事人在订立合同时均应当预见。且刘秀兰与瑞丰煤矿均未以情势变更为由请求人民法院变更或者解除合同，并同时上诉主张本案不属于情势变更的情形。” 此外，还应注意，虽可能存在疫情等不可预见的客观事实，但若主张免责或者解除合同一方自身也存在过错，包括因自身的迟延履行或不适当履行而导致合同履行困难等，则不能再主张情势变更要求变更或解除合同。 七、情势变更的行使方式 民法典草案确立适用情势变更应诉前协商的前置程序，体现了立法机关希冀争议双方本着公平原则尽可能友好协商解决、调解解决的意愿。因此当事人一方因不可抗力不能履行合同时，还是要尽量坦诚地与合同相对方协商，以此达到双方合意变更或解除合同，避免将来双方对峙公堂的诉累。此外，因不可抗力不能履行合同应注意及时将不能继续履行合同等事项通知对方、履行提供证据证明不可抗力对合同履行产生影响、避免损失扩大等义务，否则法院仍然可能判令遭受不可抗力一方承担责任。 在协商不成的情况下，当事人不能单方解除合同，而必须通过诉讼方式行使，由人民法院作出裁判。在（2017）最高法民申27号案中，最高人民法院认为，“即使攀钢公司认为构成情势变更，在不能与合同相对方协商解除合同的情况下，也应该请求人民法院变更或解除合同，由人民法院根据实际情况确定是否准许，而不应当单方解除合同”。
2020-03-11
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