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房产继承咨询之立房产遗嘱的误区有哪些？
现在的房产继承问题非常多，很多老人为了防止儿女发生房产纠纷，都会立下房产方面的遗嘱，自己来分配房产，但是大家在立房产遗嘱的时候，存在着很多的误区，那么立房产遗嘱的误区有哪些呢？今天房产继承咨询公司就给大家具体介绍下。 1、立房产遗嘱要被儿女们接受。很多老人在立遗嘱之前，都会想着要让孩子们接受，他们想着，如果儿女们不能接受的话，立遗嘱是没有什么用的。其实这种想法就是一个误区。房产继承咨询公司在这里给大家纠错：遗嘱是立遗嘱的人来处理自己个人财产的一种行为，只要遗嘱的内容是自己真实的想法，并且内容是合法和有效的，那么这个遗嘱就是有效的遗嘱。并且立遗嘱也是不需要征得儿女们的同意的，也就是说，遗嘱是不是有效是和儿女们是不是接受没有什么关系的。 2、立遗嘱要儿女全到齐。有些老人在立遗嘱的时候，认为只有儿女全部到齐了，才能立遗嘱，要不然自己的遗嘱是不成立的。其实这里也是进入了一个误区。房产继承咨询公司认为，立遗嘱是不需要孩子们到场的，而且事先也不需要非通知他们不可。但是在继承的时候，是需要让所有的继承人都到场的。如果有些继承人由于各种原因不能亲自到场的话，那么也需要委托其他人到场。比如可以出具委托书，但是这样的委托书最好是进行公证。 通过以上的内容，我们已经了解了立房产遗嘱的误区有哪些了，大家在立遗嘱的时候，是不需要考虑儿女是不是在场的，只需要按照自己的意思去表达就可以了。如果大家想进行房产继承咨询的话，可以咨询网站的工作人员。
2021-01-12企业如何做好儿童信息保护
我国对个人信息的保护力度逐日增大，2019年8月23日，为了规范收集、使用儿童个人信息等行为，保护儿童合法权益，为儿童健康成长创造良好的网上环境，国家互联网信息办公室正式发布《儿童个人信息网络保护规定》(以下简称《规定》)。该《规定》是我国首部规定儿童个人信息网络保护的专门立法，在科学、民主立法的背景下，该规定的出台具有重大意义。儿童个人信息网络保护原则，是指贯穿于儿童个人信息网络保护各个阶段的指导原理和准则。明确儿童个人信息网络保护原则，不仅可以规范网络运营者在儿童个人信息收集、使用、转移、披露等环节中的义务和责任，也有助于保障儿童的个人信息权利。 回顾之前我国立法对儿童信息的历程，可知此次规定的出台具有里程碑式的意义。《民法总则》、《网络安全法》、《全国人大常委会关于加强网络信息保护的决定》等法律法规对个人信息的收集、使用、保护等作出了规定。《未成年人保护法》、《北京市未成年人保护条例》等法律以及地方性法规中的相关条款，对未成年人的隐私权进行了规定。但上述立法都没有对儿童个人信息网络保护作出合理的制度安排，立法规定之间也缺乏整合与协调，法律法规体系的不健全制约了儿童网络环境治理，导致儿童个人信息网络保护力度不足。因此，《规定》的出台对保护儿童个人信息安全以及净化整个网络环境都有重大意义。 《网络安全法》规定了网络运营者收集、使用个人信息应遵循的原则，第四十一条规定：“网络运营者收集、使用个人信息，应当遵循合法、正当、必要的原则，公开收集、使用规则，明示收集、使用信息的目的、方式和范围，并经被收集者同意。网络运营者不得收集与其提供的服务无关的个人信息，不得违反法律、行政法规的规定和双方的约定收集、使用个人信息，并应当依照法律、行政法规的规定和与用户的约定，处理其保存的个人信息。”该条文中包含了合法正当原则、目的特定原则、收集限制原则、知情同意原则、公开透明原则的内涵。《儿童个人信息网络保护规定》延续上述原则，明确了儿童个人信息网络保护的正当必要、知情同意、目的明确、安全保障、依法利用五大原则。 其中“同意规则”和“最小原则”是此次两大亮点。根据“同意规则”，将儿童监护人明确同意作为基本前提，为儿童个人信息保护增添了一道坚固“安全锁”。根据“最小原则”，严格限定运营商的“帝王”权力，“不得收集与其提供的服务无关的儿童个人信息”“不得超过实现其收集、使用目的所必需的期限”“工作人员授权最小化”，体现了限制权力、增加权利的立法宗旨。根据最小原则”，实践中存在不少网络运营者内部工作人员违规窃取、对外提供和泄漏个人信息的情况。对此《规定》提出网络运营者应当对工作人员最小授权，严格设定访问权限，控制知悉范围，还规定了审批要求，即工作人员经过审批后方可访问儿童个人信息，访问情况也应被记录，还应当通过采取技术措施，避免违法复制、下载儿童个人信息。 此次立法者尤其注意对主体知情同意权利的保护。2019年1月，中央网信办、工业和信息化部、公安部、市场监管总局联合发布的《关于开展App违法违规收集使用个人信息专项治理的公告》，规定了收集个人信息时要以通俗易懂、简单明了的方式展示个人信息收集使用规则，并经个人信息主体自主选择同意；不以默认、捆绑、停止安装使用等手段变相强迫用户授权，不得违反法律法规和与用户的约定收集使用个人信息。这次立法者在《规定》中对知情同意原则进一步明确和细化，要求网络运营者收集、使用、转移、披露儿童个人信息的，应当以显著、清晰的方式告知儿童监护人，并应当征得儿童监护人的同意；征得同意时同时提供拒绝选项；明确告知儿童个人信息的存储地点和到期后的处理方式、安全保障措施等事项；告知事项发生实质性变化时，需要再次征得儿童监护人的同意；因业务需要，确需超出约定的目的、范围使用儿童个人信息的，应当征得儿童监护人的同意。 上述原则对相关企业在网络安全和信息保护合规性上具有重大启示。即企业在具体业务中需要搜集、使用、或对外提供关于儿童个人信息的，应当树立儿童信息保护的强烈意识，并在公司内部建立专项儿童个人信息保护的规章制度，《规定》要求网络运营者应当在内部设立专门针对儿童的个人信息保护规则，对外应当制定专门的用户协议，网络运营者内部还应当设有专人负责儿童个人信息网络保护事宜。此外还应安排专人进行负责保护，并遵循上述“同意规则”和“最小原则”两大原则，使各项事项在法律界定的范围内更具有可操作性和合规性。 此外，《规定》涵盖儿童个人信息的全生命周期网络保护。企业尤其要注意，不仅在收集、存储、使用等环节应注意信息安全，另外在对外向其他合作商或服务商提供相关信息，“委托第三方处理儿童个人信息、向第三方转移儿童个人信息”的环节，尤其要注意转移、披露信息的合规性。按照《规定》要求，企业应建立“安全评估”制度。即存在以下两种情形时应当进行安全评估：一种是委托第三方处理儿童个人信息的，应当对受托方及委托行为进行安全评估，另一种是向第三方转移儿童个人信息的，应当进行安全评估，评估的方式包括自行评估或者委托第三方机构进行评估。 最后企业应特别注意《规定》中的“删除权”制度。《规定》明确了儿童或者监护人享有要求网络运营者删除儿童信息的权利，并明确了可以行使删除权的具体情形，包括网络运营者违法或违约、超出目的范围或者必要期限、儿童监护人撤回同意的、儿童或者监护人通过注销等方式终止使用产品的以及委托关系解除时受托方应当及时删除儿童个人信息。值得一提的是，规定“儿童监护人撤回同意”情形，实质上赋予了删除权更广泛的内涵，即当监护人认为有必要删除儿童个人信息时，即可要求网络运营者删除相应的儿童个人信息，体现了对儿童个人信息给予充分和特殊保护的立法目的。 综上，立法对儿童及未成年人的权益保护日益完善，对违反相关法律的经营者也予以更严重的惩处，在此背景下，建议网络运营者密切关注立法动向并及时做好相应合规准备，以平衡好对儿童实体权利保护和经营运营的成本负担。
2021-01-11“黑白合同”无效情况下的责任承担
一、案例引入 2009年9月8日，原告江苏省第一建筑安装集团有限公司（以下简称江苏一建）会同被告唐山市昌隆房地产开发有限公司（以下简称昌隆公司）、设计单位及监理单位对案涉工程金色和园项目的结构和电气施工图纸进行了四方会审。在履行招投标程序之前，江苏一建已经完成了案涉工程部分楼栋的定位测量、基础放线、基础垫层等施工内容。2009年12月1日，经履行招投标程序，昌隆公司确定江苏一建为其所开发金色和园住宅工程项目的中标人，并向江苏一建发出《中标通知书》，昌隆公司招标文件载明合同价款采用固定总价方式。2009年12月8日，双方当事人签订《备案合同》，该份协议于2009年12月30日在唐山市建设局进行了备案。2009年12月28日，双方当事人签订《补充协议》，约定该补充协议是对金色和园建筑工程施工合同的有关补充条款进行的明确，作为主合同附件，与主合同具有同等法律效力。结算方式：本工程执行河北省2008年定额及相关文件，建筑安装工程费结算总造价降3%。施工及验收阶段以暂定价作为拨款依据。2011年11月30日，江苏一建所承建的工程全部竣工验收合格。2012年8月底，江苏一建向昌隆公司上报了完整的结算报告，昌隆公司已签收。现江苏一建诉称：昌隆公司拖欠工程款且在施工过程中造成了原告的停窝工损失。 江苏一建向一审法院起诉请求：（一）判令昌隆公司给付拖欠工程款43152301元（以司法鉴定确定的数额为准）及迟延支付工程款自竣工日起至生效判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息（为计算诉讼费，估算约为6040160.69元）。（二）判令昌隆公司赔偿停工窝工损失375万元（以司法鉴定确定的数额为准）。（三）由昌隆公司承担本案诉讼费用。 昌隆公司反诉请求：（一）判令江苏一建赔偿超拨工程款的利息128.2万元；（二）交付工程竣工备案资料；（三）赔偿因逾期交付竣工验收资料造成昌隆公司融资等损失1206.12万元（1077.92万元+128.2万元）；（四）赔偿因工程质量造成昌隆公司赔偿小业主损失22.83万元；（五）对楼梯间采暖与不采暖走道及住宅间隔墙保温、采暖管道井主管保温工程质量不符合强制性规范部分限期进行整改，昌隆公司暂不支付该部分工程款；（六）江苏一建负担本案诉讼费用。 二、裁判结果 河北省最高人民法院作出(2013)冀民一初字第17号民事判决书：（一）昌隆公司于判决生效之日起十五日内给付江苏一建欠付的工程款10297320.69元，并自2013年10月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至付清之日止；（二）昌隆公司于判决生效之日起十五日内给付江苏一建停工窝工损失70万元；（三）江苏一建于判决生效之日起十五日内向昌隆公司交付全部施工资料；（四）驳回江苏一建其他诉讼请求；（五）驳回昌隆公司其他反诉请求。 江苏一建不服一审判决，提起上诉。河北省高级人民法院于2017年12月21日作出（2017）最高法民终175号民事判决：一、维持河北省高级人民法院（2013）冀民一初字第17号民事判决第二项、第三项、第五项；二、撤销河北省高级人民法院（2013）冀民一初字第17号民事判决第四项；三、变更河北省高级人民法院（2013）冀民一初字第17号民事判决第一项为：唐山市昌隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付江苏省第一建筑安装集团股份有限公司欠付的工程款10297320.69元，并自2012年1月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至付清之日止；四、驳回江苏省第一建筑安装集团股份有限公司的其他诉讼请求。 三、裁判理由 最高院生效判决认为：第一，《招标投标法》、《建设工程项目招标范围和规模标准规定》明确规定应当进行招标的范围，案涉工程建设属于必须进行招标的项目，当事人双方2009年12月8日签订的《备案合同》虽系经过招投标程序签订，并在建设行政主管部门进行备案，但在履行招投标程序确定江苏一建为施工单位之前，一方面昌隆公司将属于建筑工程单位工程的分项工程基坑支护委托江苏一建施工，另一方面江苏一建、昌隆公司、设计单位及监理单位对案涉工程结构和电气施工图纸进行了四方会审，且江苏一建已完成部分楼栋的定位测量、基础放线、基础垫层等施工内容，一审法院认定案涉工程招标存在未招先定等违反《招标投标法》禁止性规定的行为，《备案合同》无效并无不当。 第二，当事人双方2009年12月28日签订的《补充协议》系未通过招投标程序签订，且对备案合同中约定的工程价款等实质性内容进行变更，一审法院根据《建设工程施工合同司法解释》第二十一条规定，认为《补充协议》属于另行订立的与经过备案中标合同实质性内容不一致的无效合同并无不当。 第三，《建设工程施工合同司法解释》第二条规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。《建设工程施工合同司法解释》第二十一条规定，当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。就本案而言，虽经过招投标程序并在建设行政主管部门备案的《备案合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，并不存在适用《建设工程施工合同司法解释》第二十一条规定的前提，也并不存在因规避招投标制度、违反备案中标合同实质性内容的《补充协议》具有优先适用效力。 本案当事人主张根据《建设工程施工合同司法解释》第二条规定参照合同约定支付工程价款，案涉《备案合同》与《补充协议》分别约定不同结算方式，应首先确定当事人真实合意并实际履行的合同。 结合本案《备案合同》与《补充协议》，从签订时间而言，《备案合同》、《补充协议》签署时间仅仅相隔二十天；从约定施工范围而言，实际施工范围与两份合同约定并非完全一致；从约定结算价款而言，《备案合同》约定固定价，《补充协议》约定执行河北省2008年定额及相关文件，建筑安装工程费结算总造价降3%，《补充协议》并约定价格调整、工程材料由甲方认质认价。综上分析，当事人提交的证据难以证明其主张所依据的事实，一审判决认为当事人对于实际履行合同并无明确约定，两份合同内容比如甲方分包、材料认质认价在合同履行过程中均有所体现，无法判断实际履行合同并无不当。 在无法确定双方当事人真实合意并实际履行的合同时，应当结合缔约过错、已完工程质量、利益平衡等因素，根据《合同法》第五十八条规定由各方当事人按过错程度分担因合同无效造成的损失。江苏一建上诉主张应依《补充协议》结算工程价款，事实依据和法律依据不足，本院不予支持。 四、案例评析 本案争议焦点是：昌隆公司应支付欠付工程款数额及利息。江苏一建主张双方签订的《备案合同》及《补充协议》均为无效合同，因此应按照实际工程量进行结算，昌隆公司认为《备案合同》为双方实际履行的主合同，《补充协议》为部分条款的细化，应以《备案合同》作为结算依据。 本案中标原、被告分别签订了《备案合同》和《补充协议》，本质上即为“黑白合同”。对于黑白合同的，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第21条:“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的,应当以备案的中标合同作为结算工程价款的依据”。21条仅对于在结算上黑白合同的适用作出了适用“白合同”的指引，但备案并非建设工程合同的生效要件，白合同并非当然有效，黑合同亦并非当然无效。黑白合同的效力是需要单独认定。 <招标投标法>第55条规定“依法必须进行招标的项目，招标人违反本法规定，与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判的，给予警告，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。前款所列行为影响中标结果的，中标无效”。本案中白合同因为事先对合同内容进行了四方会审，且中标人在中标前已经进行了实际施工，这些行为使招投标行为形骸化，中标无效则《备案合同》即白合同无效。 本案中，“白合同”因中标无效而无效，而“黑合同”因适用《建设工程司法解释》第21条而无效。在此情形下，应参照合同约定来确定结算依据。两份合同从签订时间接近，施工内容、结算方式上都存在差异，很难确定哪一份系双方的真实合意。最终参照《合同法》第58条由双方当事人按照过错程度分担因合同无效造成的损失。 综上，存在“黑白合同”问题的建设工程纠纷，责任承担的确定首先应排除无效合同，按照有效的约定判定责任承担；黑白合同均无效的情况下，则只能综合合同签订的情形，推断双方的真实合意，同时按照缔约过失程度、过错程度分配责任。
2021-01-06房屋买卖纠纷的几种典型问题
房屋合同纠纷是指房屋买卖过程中出现的纠纷，包括售房广告引起的纠纷、认购书相关的纠纷、房屋买卖合同价款支付相关纠纷、房屋交付相关的纠纷、延期办证的纠纷、惩罚性赔偿的纠纷、二手房买卖的纠纷、商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调、有关包销的纠纷等。同时，房屋买卖与楼市调控政策密不可分。近年来，楼市调控新政的出台对于促进房地产市场的平稳健康发展起到了显著的作用，但政策具有不稳定性，楼市调控政策的变化会对楼市交易活动产生重要影响，同时亦引发一些新类型的房屋买卖纠纷。本文总结了司法实践中常见的几种房产纠纷典型问题。 1.房价波动导致的当事人恶意违约纠纷 房屋价格大幅涨跌，会导致出现出卖人或买受人恶意毁约的案件。房屋差价过大导致部分出卖人宁愿支付合同约定的违约金，也不愿意继续履行合同。还会采取以无正当理由拖延办理涂销抵押手续、不配合办理过户手续，或以对方不具备购房资格、未经共有人同意、无权代理、房屋交易存在瑕疵等作为借口，从而达到确认合同无效或撤销、解除合同的目的。 2.限购、限贷新政出台导致合同解除纠纷 限购政策的出台，可能会导致部分已经签订合同的购房人因购房数量的限制或者个人所得税政策执行标准的严格化，无法如期取得购房资格，房屋买卖合同无法履行，购房人多要求解除合同以及返还已支付的定金或购房款。比如如首付款比例提高和贷款利率增加，部分买受人无力继续履行合同，导致买卖双方发生纠纷；或者在新的贷款政策下，导致无法按照预期办理贷款，买受人无法继续履行付款义务，由此引发合同解除纠纷，买卖双方同时会对买受人是否承担违约责任产生争议。 3.规避政策型交易纠纷 调控政策会导致房产交易的障碍，为了达到房屋买卖并顺利过户的目的，交易双方往往通过各种途径规避政策。 （1）借名买房。为规避限购、限贷政策，当事人通过借用其他具备购房资格的主体的名义购买房屋并将房屋登记在出名人名下，但这种行为会导致房屋的法律权属和事实权属分离，发生纠纷。 （2）虚假离婚。部分交易主体通过假离婚协议，约定房屋归配偶一方所有，由另一方离婚后购买房屋，以此获得购房资格或者多获取贷款。 （3）虚构债务以房抵债。为规避限购政策或逃避纳税义务，有些主体采取签订虚假合同约定以房抵债，掩盖房屋买卖行为，通过虚假诉讼或者达成和解协议要求法院确认的方式，规避政策。 （4）阴阳合同。合同当事人常为规避税费或多获取贷款签订两份内容不一致的合同，其中一份提交给相关部门查验或备案，而实际履行的是另一份合同。但签订阴阳合同后，一旦房价涨跌，一方就不愿意履行合同，以阴阳合同为由主张合同无效，从而引发纠纷。 4.商品房买卖领域“补充协议”“双合同”泛滥 由于各楼盘情况千差万别，商品房销售示范文本存在一定局限性，补充协议可用来弥补标准合同的不足。但开发商通过在标准合同之后制定补充协议，作出有利于自己的规定以逃避责任、规避风险已成为行业惯例，补充协议的功能逐渐异化。此外，在商品房限价的背景下，开发商利用“双合同”、捆绑销售或附加条件销售规避限价，也成为一种惯用方式。 5.与房屋买卖相关联的金融纠纷 房产买卖标的额通常不小，当事人往往会面临贷款借款问题。比如当事人会采取签订房屋买卖合同作为借款的担保，导致房屋买卖合同纠纷与民间借贷纠纷相互牵扯。一方往往主张双方存在真实的房屋买卖关系，要求另一方履行交付房屋和办理过户手续的义务，另一方往往抗辩不存在真实的房屋买卖关系，主张房屋买卖是为借款合同提供的一种担保。此外，开发商以签订虚假房屋买卖合同的方式套取银行贷款的行为也时有发生。
2021-01-05在线企业法律顾问如何选择？
现在这个法治社会企业运营自然离不开法律，因此不少企业都开始重视企业法律顾问。如何是聘请全职律师作为顾问，那么对于企业而言成本过高，因此企业还可以选择在线顾问，而接下来就来说说在线顾问该如何选择。 第一，在选择在线企业法律顾问的时候，先要重视具体的形式。通常在线顾问就是在网站和APP上提供服务，一方面是日常的合同制作等服务，另外一方面就是处理诉讼纠纷等具体的事务，日常的合同制作等服务其实更加简单，所以完全在线上就可以得到相关的服务，因此企业只是需要这类服务的话直接找到线上网站即可，注重网站和APP的规划认证。 第二，凡是中型企业都会遇到较为复杂的法律问题，因此就要确保在线企业法律顾问可以随时提供针对性服务。因为现在电话和社交APP等应用普及，线上律师也可以为企业提供企业需要的服务，这种情况下选择平台网站或者APP时就要确保其资质属于法律服务行业而且具体的服务顾问也是持有律师证的专业人员。 第三，还有就是选择线上企业法律顾问的时候，尽量一致委托同一个信得过的顾问，这样更利于长期合作关系。当通过网站或者APP和同一个法律顾问合作时对方提供的服务质量更高，但是这种情况下不能误以为选择的企业法律顾问平台就是中介平台，要确保选择的平台可以确保双方的利益。 以上提到的就是选择在线企业法律顾问的时候应该考虑的事情，因为现在很多企业都重视运用法律保护自己的权益，因此刚才提到的就应该重视，当有长期合作的企业法律顾问时自然会方便很多。
2021-01-05
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