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司法领域认定影视作品抄袭的相关裁判规则
近年来，有关影视剧著作权侵权的案件时有发生，如《宫锁连城》《我不是药神》《三生三世十里桃花》《人民的名义》等知名影视剧的著作权纠纷案件多见诸报端，并受到广泛关注。涉及作品抄袭的著作权侵权纠纷中，“接触”加“实质性相似”是判断作品是否构成抄袭的基本规则。 一、关于张晓燕诉雷献和、赵琪、山东爱书人音像图书有限公司著作权侵权纠纷案 (2013)民申字第1049号，载《最高人民法院关于发布第16批指导性案例的通知》（法〔2017〕53号） 基本案情 原告张晓燕诉称：其于1999年12月开始改编创作《高原骑兵连》剧本，2000年8月根据该剧本筹拍20集电视连续剧《高原骑兵连》（以下将该剧本及其电视剧简称“张剧”），2000年12月该剧摄制完成，张晓燕系该剧著作权人。被告雷献和作为《高原骑兵连》的名誉制片人参与了该剧的摄制。被告雷献和作为第一编剧和制片人、被告赵琪作为第二编剧拍摄了电视剧《最后的骑兵》（以下将该电视剧及其剧本简称“雷剧”）。2009年7月1日，张晓燕从被告山东爱书人音像图书有限公司购得《最后的骑兵》DVD光盘，发现与“张剧”有很多雷同之处，主要人物关系、故事情节及其他方面相同或近似，“雷剧”对“张剧”剧本及电视剧构成侵权。故请求法院判令：三被告停止侵权，雷献和在《齐鲁晚报》上公开发表致歉声明并赔偿张晓燕剧本稿酬损失、剧本出版发行及改编费损失共计80万元。 山东省济南市中级人民法院于2011年7月13日作出(2010)济民三初字第84号民事判决：驳回张晓燕的全部诉讼请求。张晓燕不服，提起上诉，山东省高级人民法院于2012年6月14日作出（2011）鲁民三终字第194号民事判决：驳回上诉，维持原判。张晓燕不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院经审查，于2014年11月28日作出（2013）民申字第1049号民事裁定：驳回张晓燕的再审申请。 法院认为 本案的争议焦点是“雷剧”的剧本及电视剧是否侵害“张剧”的剧本及电视剧的著作权。判断作品是否构成侵权，应当从被诉侵权作品的作者是否“接触”过要求保护的权利人作品、被诉侵权作品与权利人的作品之间是否构成“实质相似”两个方面进行判断。本案各方当事人对雷献和接触“张剧”剧本及电视剧并无争议，本案的核心问题在于两部作品是否构成实质相似。 关于张晓燕提出“雷剧”与“张剧”题材主线相同的主张，“张剧”“雷剧”以及《骑马挎枪走天涯》《天苍茫》4部作品均系以二十世纪八十年代中期精简整编中骑兵部队撤（缩）编为主线展开的军旅历史题材作品，是社会的共同财富，不能为个别人所垄断，故4部作品的作者都有权以自己的方式对此类题材加以利用并创作作品。因此，即便“雷剧”与“张剧”题材主线存在一定的相似性，因题材主线不受著作权法保护，且“雷剧”的题材主线系来自最早发表的《骑马挎枪走天涯》，不能认定“雷剧”抄袭自“张剧”。 关于张晓燕提出“雷剧”与“张剧”人物设置与人物关系相同、相似的主张，鉴于前述4部作品均系以特定历史时期骑兵部队撤（缩）编为主线展开的军旅题材作品，除了《骑马挎枪走天涯》受短篇小说篇幅的限制，没有三角恋爱关系或军民关系外，其他3部作品中都包含三角恋爱关系、官兵上下关系、军民关系等人物设置和人物关系，这样的表现方式属于军旅题材作品不可避免地采取的必要场景，因表达方式有限，不受著作权法保护。 关于张晓燕提出“雷剧”与“张剧”语言表达及故事情节相同、相似的主张，从语言表达看，如“雷剧”中“做个自由的‘牧马人’”与“张剧”中“做个牧马人”语言表达基本相同，但该语言表达属于特定语境下的惯常用语，非独创性表达。从故事情节看，用于体现作者的思想与情感的故事情节属于表达的范畴，具有独创性的故事情节应受著作权法保护，但是，故事情节中仅部分元素相同、相似并不能当然得出故事情节相同、相似的结论。前述4部作品相同、相似的部分多属于公有领域素材或缺乏独创性的素材，有的仅为故事情节中的部分元素相同，但情节所展开的具体内容和表达的意义并不相同。 整体而言，“雷剧”与“张剧”具体情节展开不同、描写的侧重点不同、主人公性格不同、结尾不同，二者相同、相似的故事情节在“雷剧”中所占比例极低，且在整个故事情节中处于次要位置，不构成“雷剧”中的主要部分，不会导致读者和观众对两部作品产生相同、相似的欣赏体验，不能得出两部作品实质相似的结论。 律师实务总结 在司法实践中，判断作品是否构成侵权，应当从被诉侵权作品的作者是否“接触”过要求保护的权利人作品、被诉侵权作品与权利人的作品之间是否构成“实质相似”两个方面进行判断。关于被诉侵权作品的作者是否“接触”过要求保护的权利人作品，接触的情况有两种：1、作品未发表但有证据证明被告实际接触了该作品；2、作品已发表，处于公之于众的状态。最高人民法院《关于审理著作权民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定：“公之于众”是指著作权人自行或者经著作权人许可将作品向不特定的人公开，但不以公众知晓为构成要件。 然而对于“实质性相似”规则运用常常面临难题，因为实质性相似的判断涉及“思想表达二分法”，而思想和表达的边界并不清晰。我国著作权法所保护的是作品中作者具有独创性的表达，即思想或情感的表现形式，不包括作品中所反映的思想或情感本身。著作权法保护的表达不仅指文字、色彩、线条等符号的最终形式，当作品的内容被用于体现作者的思想、情感时，内容也属于受著作权法保护的表达，但创意、素材或公有领域的信息、创作形式、必要场景或表达唯一或有限则被排除在著作权法的保护范围之外。在实践中，法官会对情节类作品主题、结构、人物、情节、文字等内容进行比对后，排除掉“思想”的内容、剔除掉公有领域的内容后，留下“表达”的内容。那么对于留下的这些“表达”内容，是否就构成著作权法意义的实质性相似呢？法官会根据案情的不同，考量相关的因素，通过综合评判方能得出结论。
2020-03-30《合同法》第九十五条解除权的行使期限如何确定
我国合同法关于合同解除权行使期限的规定主要体现在第95条，即合同解除权的行使期限由法律规定或当事人自己约定；没有法律规定或当事人自己约定的，则为合同相对方催告后的合理期限。该条法律包含3层含义： 一是法律对合同解除权有特别规定的，从其规定； 二是尊重当事人的意思自治，可以自行约定解除权的行使期限； 三是在当事人没有约定解除权行使期限的情况下，界定了一个“合理期限”，但是何为经催告后的“合理期限”，法律却没有做出明确的规定。 《商品房买卖合同司法解释》对上述立法漏洞进行了一定程度的弥补。该司法解释第15条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”该条司法解释明确了：当没有法律规定或当事人约定时，催告后的解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。但须注意的是，上述条文只适用于商品房买卖合同这一种情形，而不能类推适用到其他合同中。 下文从审判实例中探讨关于合同解除权行使期限的一些裁判规则： 一、违约方未及时催告的，合同解除权并不消灭 法律没有规定且当事人没有约定行使期限的，对方未进行催告的情况下，合同解除权没有消灭。除了《商品房买卖合同司法解释》规定在商品房买卖中对方未催告的情况下“解除权应自发生之日起一年内行使”外，一般都认为如果解除权相对人不催告解除权人行使权利，那么解除权人不会丧失解除权。 在厦门鹏远仓储设备制造有限公司诉福州佳客来餐饮有限公司买卖合同纠纷一案（案号：厦门（2015）湖民初字第1080号）中，法院认为“佳客来公司的合同解除权行使期间问题。合同法第九十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中无约定及法定解除权行使期限，且鹏远公司并未催告佳客来公司应及时履行解除权，故佳客来公司的合同解除权并未消灭。” 该裁判规则表明，违约方未进行“催告”解除权人的行为，则不能对抗解除权人所享有的合同解除权。只有存在在先的催告行为，解除权才收到一定期限的限制。 二、合同解除权的行使期限不能类推适用撤销权的行使期限 最高法在吴川市海滨街塘尾居委东隅居民小组与吴川市国土资源局、吴川市华建房地产开发有限公司合同纠纷一案（案号：最高院（2016）最高法民申1580号）中，表明“相关法律没有规定案涉征地协议解除权的行使期限，吴川国土局与东隅居民小组之间也没有约定该解除权行使的期限，根据合同法第九十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”之规定，东隅居民小组经吴川国土局催告后在合理期限内不行使解除权的，该解除权消灭。原审查明，吴川国土局未能提供证据证明其对东隅居民小组作出催告，东隅居民小组享有的法定解除权并未丧失。原判决据此判令解除案涉《征用土地协议书》，并无不当。吴川国土局、华建公司主张案涉合同解除权的行使期限应类推适用撤销权的行使期限，东隅居民小组的解除权已经消灭，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。” 该裁判规则表明，虽《合同法》第55条对合同撤销权的行使期限做出了规定“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭”。解除权的行使期限虽也受除斥期间的限制，但在法律没有明确规定的情况下，仍然不能直接将合同解除权的行使期限类推适用撤销权的相关规定。 三、向特定的对象而非向社会出售房屋，不属于商品房买卖合同，不能行使商品房买卖合同司法解释规定的解除权 最高法在天津市天益工贸有限公司与天津市滨海商贸大世界有限公司、王锡锋财产权属纠纷一案（案号：最高院（2012)民再申字第310号）中，表明“《商品房买卖合同司法解释》第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”滨海公司并非房地产开发企业，其系向特定的对象天益公司及王锡锋出售房屋，而非向社会销售，故案涉协议并非该司法解释所称的商品房买卖合同，本案不适用上述司法解释。解除权行使期限属于除斥期间，超过权利行使期限，解除权消灭，故该期限的确定对当事人的权利义务具有重大影响，在法无明文规定的情况下，天益公司请求参照适用上述司法解释就商品房买卖合同所规定的解除权行使期限，缺乏事实与法律依据。” 最高法在芜湖和成矿业发展有限公司与武汉阿美矿产品销售有限公司买卖合同纠纷一案中（案号：(2016)最高法民终173号），表明“本案所涉合同是井建设备以及选厂设备买卖合同，与商品房买卖合同所涉标的不同，当事人利益关系也不一致，阿美矿产品公司要求参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，缺乏事实和法律依据。阿美矿产品公司关于和成矿业公司解除合同超过行使期间的主张，缺乏依据，本院不予支持。” 由上述两个案例看出，法院对《商品房买卖合同司法解释》第十五条的适用持十分谨慎的态度。案涉合同（标的）究竟是否属于商品房买卖合同是决定是否适用第十五条的标准。 虽然该条司法解释对在法律无规定、当事人无约定、相对方未催告情形下的解除权行使期限进行了一年的规定，对法官在认定类似情形下合同解除权的行使期限提供了一定的依据，但该参照也并非直接适用。法官在诸多案例中仍然对商品房买卖合同关系与其他法律关系进行了严格区分，然后综合考虑双方当事人之间的关系、合同的履行过程、个案的事实、合同标的的性质、交易的习惯、目的等一系列因素来最终认定涉案合同解除权的行使期限。 综上，合同解除权作为一种形成权，自然要受到除斥期间的限制，但应注意在法律没有规定、当事人没有约定且相对方未提出催告的情况下，解除权人行使合同解除权仍需要在一定的“合理期限”内，不能躺在权利上睡觉。而至于“合理期限”的认定，现行法律并无明确规定，通常由法官在具体的案件中，结合具体的合同类型、性质、案情等进行综合判断，故此解除权人应特别注意行使解除权的时机和期限，避免最终承担解除权消灭的法律后果。 作者：刘萌
2020-03-25和北京律师事务所签订合同要注意什么
大家在有法律案件需要处理的时候，一般都会到北京律师事务所里面选择律师，在确定好了律师之后，是需要和北京律师事务所签订合同或者是协议的，那么和北京律师事务所签订合同要注意什么呢？今天就给大家具体介绍下。 1、大家在和北京律师事务所签订合同的时候，是需要明确代理的事项和代理的权限的，尤其是对于代理的权限，要说明是全权代理，但是如果没有具体的授权的话，诉讼的代理人是不能代替当事人进行变更诉讼请求，放弃，承认，和解以及进行上诉或者是反诉的，因此在这个方面一定要多加注意，要写明具体的授权内容。 2、在签订的合作代理合同里面，要写明双方的责任和义务，对于一方要承担的责任要进行具体的说明，当然对于可以享受到的权益，也是要写的清楚明白的，这样才能让一方积极的去寻找问题的解决方法。另外，对于代理关系的有效时间也是说明，以免错过了有效期。 3、在和北京律师事务所签订合同的时候，还需要说明代理诉讼的费用的问题。要在里面写明代理费用的具体数额，如果是有特别是授权的话，也要进行特殊的说明。这个是不能只写全权代理的，因为这样比较的含糊。如果委托的代理人的权限需要解除或者是更改的话，要书面通知人民法院。 通过以上的内容，我们已经了解了在和北京律师事务所签订合同的时候，要注意什么了。这个内容都是非常重要的，直接关系到北京律师事务所能不能成功的帮助到自己。如果写的内容不太清楚的话，可能就会有很多的麻烦问题出现，因此大家一定要格外谨慎。
2020-03-24“虚开增值税专用发票罪”的定罪标准探析
2018年12月4日，最高人民法院发布了第二批人民法院充分发挥审判职能作用保护产权和企业家合法权益典型案例，其中，第一个案例为“张某虚开增值税专用发票案”。最高院在该案例中明确了一个意见，即“不具有骗取国家税款的目的，未造成国家税款损失，其行为不构成虚开增值税专用发票罪”。最高院在典型案例中明确的意见，为虚开增值税专用发票罪案件的审理确定了基调和方向。 而此前，我国对于虚开增值税专用发票罪的定罪标准极低，只要是有虚开行为，无论是否具有骗取国家税款的目的，是否未造成国家税款损失，均会被处罚，这主要是基于虚开增值税发票罪的产生背景和当时的社会背景，而现如今，随着社会发展，虚开增值税专用发票罪的定罪标准发生了极大改变。 01 社会背景 增值税是我国在1994年进行税制改革以后而新设立的税种，而虚开增值税专用发票罪是在此之后新增设的罪名。考虑到当时的情形，虚开增值税专用发票就是为了骗取国家税款，因此，1995年10月30日全国人大常委会发布的《关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定》(以下简称《决定》)之中，并没有在虚开增值税专用发票罪的罪状中规定，“虚开”行为要以骗取国家税款为目的和造成国家税款损失。结合当时的情况来看，可以说，以骗取国家税款为目的是虚开增值税专用发票犯罪的应有之义。1997年刑法修订时，吸收了《决定》中有关虚开增值税专用发票罪的规定，也未对罪状进行详细地说明。 02 罪名产生背景 《刑法》第二百零五条只是简单地描述了虚开增值税专用发票罪，即“虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款发票的，处……”，使用的是简单罪状的形式。这个规定，并未规定本罪主观上虽然具有骗取国家税款的目的，客观上造成国家税款损失的结果，以至于不少理论界和实务界的人都认为本罪属于行为犯，这是也造成本罪有重大争论的原因。 长期以来，在虚开增值税专用发票罪案件的司法实践当中，存在着“虚开即构成犯罪”的情形，也有的认为“不具有骗取国家税款的目的，未造成国家税款损失的虚开行为不构成犯罪”的观点，实务界也因此存在着对虚开增值税专用发票罪是“行为犯”“目的犯”“结果犯”的争论。而同样的行为，同样的情形，可能在某些法院的判决中认为构成了虚开增值税专用发票罪，而另一些法院则判决认为不构成犯罪，这样就造成了法律适用上的混乱。 03 认定标准：从“三流一致”到“主客观相一致” 随着增值税发票制度的推进，增值税在日常生产、经营方面的作用就越来越重要，而实践中出现为了粉饰业绩、壮大经营规模等不以骗取税款为目的虚开行为，且客观上也不可能造成国家税款实际损失。这些虚开行为虽然属于税法上的“虚开”，但并未造成增值税专用发票管理制度的混乱，应该与刑法上的虚开增值税专用发票行为相区别，如果仅仅是简单、机械地套用刑法上的规定，有违刑法谦抑性的特征。 此前，认定虚开增值税专用发票罪的犯罪构成时，倾向于采纳税务机关“三流一致”的认定标准，即“货物流、资金流、发票流”三项一致。而目前来看，在刑事认定标准上，越来越倾向于从行为人主观心态及侵犯客体角度考量，而不是以“三流一致”的业务流程标准去认定，这是因为在司法实践中，越来越发现税务机关对虚开发票的认定标准和刑事案件中对虚开发票罪的认定标准存在根本性的差别。 首先，税务机关在处理虚开增值税专用发票的行为时，是将防范国家税款流失和发票管理秩序作为其处罚的出发点。即使行为未致使国家税款流失，而只是危害发票管理秩序的行为，行政机关也应当对其做出相应的处罚，从而维护整个税收管理秩序的稳定，保障国家税收活动的正常运行。而刑法是一部惩罚法，是规定犯罪、刑事责任、刑罚的最严厉的处罚手段。刑法作为法律的最后一道防线，只把那些具有严重社会危害性的行为才规定为犯罪。因此，只有当虚开增值税专用发票的行为达到足以造成国家税收严重流失的程度时，才能运用刑事处罚的方式。 其次，二者的“虚开”行为具有不同的含义。刑法中的虚开需要符合基本犯罪构成的四要件要求，即行为侵害了刑法所要保护的法益、客观行为达到了一定程度的社会危害性、主体符合构成犯罪的基本要求以及主观上达到了刑法应当惩罚的恶性。而对于税务机关的“虚开”行为，目前的依据是纯粹的“三流一致”技术标准，未考虑行为人的主观目的和行为后果，将此标准适用于刑事案件的认定，不具有完全的适当性和合理性。 04 定罪标准的变化进一步确立了量刑标准 在最高院发布典型案例之前，全国人大常委会法工委和国家税务总局等有关部门以及刑法专家、最高院审判委员会的就已达成一致意见：主观上不具有偷骗税款的目的、客观上也未实际造成国家税收损失的虚开行为，不构成犯罪（〔2001〕刑他字第36号）；而在2015年最高法院研究室答复公安部经济犯罪侦查局中也提出：虚开增值税专用发票罪的法定最高刑为无期徒刑，系严重犯罪，如将该罪理解为行为犯，只要虚开增值税专用发票，侵犯增值税专用发票管理秩序的，即构成犯罪并要判处重刑，也不符合罪刑责相适应原则（法研〔2015〕58号）。 据此，虚开增值税专用发票罪的定罪标准的变化引起了量刑标准的进一步明确，若以“具有骗取国家税款的目的，造成国家税款损失”为犯罪构成，则在量刑上就应以“国家税款的流失数额”作为实际虚开的数额，此项标准在2017年最新版《最高人民法院司法观点集成刑事卷Ⅱ》就已经说明：无实际生产经营的行为人，按销项受票人已经实际向税务机关抵扣的数额，并扣除行为人已向国家缴纳的税款和退赔的款项，认定其给国家造成损失的数额。 作者：周琳
2020-03-23长租公寓模式中的法律关系与维权途径
2015年11月，国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发[2015]85号），明确提出积极发展长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态，鼓励参与企业开展电子商务，实现线上线下互动发展，促进营销模式和服务方式创新。该文件发布后，长租公寓运营商如雨后春笋般涌现，各地也相继出台相关规范性文件，加以引导与规范。但从2018年8月起，上海、杭州、北京等一二线城市相继出现的长租公寓“爆仓”现象，将长租公寓模式推向舆论热点，掀起了租赁市场的一波风浪。长租公寓“爆仓”既是经济问题，更是法律问题。本文拟从法律视角，根据市场现行的长租公寓模式，探究该模式下的各方主体间的法律关系，以及争议出现时的有效维权途径。 一、长租公寓的主要运营模式 长租公寓是房地产三级市场一个新兴的行业。不同于传统中介出租的是，运营商不再局限于仅提供居间服务，而是将自身作为出租人，置于租赁交易之中，通过规范化管理和运营，以实现盈利。以运营商的资产结构为标准，长租公寓运营模式可分为重资产运营与轻资产运营。其中： 重资产运营即运营商通过自建、收购等方式自持房源，而后对外出租。因此种模式前期投资大、资金需求高，故一般具有雄厚资金和物业实力的房地产开发商和国有企业采用该模式。其具有运营效率高、房源多为集中式物业等特点。但目前重资产运营的市场占有率不高。 轻资产运营即运营商并不持有物业，而是通过受托管理、承租房屋方式获取房源，继而通过转租获取租金价差、服务费用。相较于重资产运营，轻资产运营的市场准入条件较低，运营商无需持有大量资金，房源亦多为分散式物业。 两种模式各有优势，若运营商规范管理和运营，均可立足于市场。但从目前爆仓现象来看，风险爆发主要集中于轻资产运营模式。这与该模式本身的特点具有相当关系。首先，采用轻资产运营模式的运营商的资金实力相对较低，融资能力及抵御风险能力较弱，一旦资金链出现断裂或周转困难，必然产生连锁反应；其次，由于轻资产运营前期投资少且易于进入市场，部分运营商本意并非通过经营租赁获利，而是通过该模式进行融资，以用于其他投资，这就导致成本核算、管理运营不规范，存在较大风险隐患；再次，为抢占市场，轻资产运营商往往不合理抬高与房屋所有权人间的交易价格，以获取更多房源，但也造成后期出租无法盈利，甚至亏损。 二、长租公寓模式下的法律关系透视 无论运营商通过何种模式开展长租公寓业务，其均必须通过与其他市场主体的交易予以达成，而交易则产生法律关系。比照上述两种不同模式，重资产运营由于运营商自持房源，故其法律关系相对简化，就租赁关系而言，仅存在于运营商与承租人之间。与之相反，轻资产运营由于房源获取需通过先行交易，涉及的交易主体较多，法律关系亦显复杂，主要包括以下几类： 1、运营商与房屋所有权人的法律关系 目前租赁市场，运营商主要通过两种方式从房屋所有权人（房主）处获取房源。其一，通过承租房主房屋，而后对外转租。此种模式则存在两个租赁合同关系，分别为房主与运营商间的租赁关系、运营商与承租人（租客）间的租赁关系。其二，运营商通过与房主签订委托管理合同获取房源，则二者之间系委托关系，而非租赁关系。 在法律效果上，二者亦有不同，前者由于房主与租客间不发生法律关系，故运营商是否履行其与租客间的租赁合同义务，不影响房主从运营商处获取租金利益，后者则因运营商出租房屋系受房主委托，故运营商与租客间的争议在一定程度上影响房主利益能否实现。 2、运营商与承租人的法律关系 二者之间的法律关系系房屋租赁关系。但在运营商与承租人因履行租赁合同出现争议时，运营商获取房源的方式会对责任人产生不同影响。详言之，转租获取房源的，需对承租人承担法律责任的系运营商；受托管理的，若运营商在与承租人签订租赁合同即已披露受托出租事实，承租人应向委托人即房主主张权利，反之，则责任归于运营商。 3、运营商、承租人与第三方平台间的法律关系 为快速抢占市场，运营商需投入大量资金，而仅依靠出租现有房源赚取租金差价利润具有一定的周期。鉴于此，现实中部分运营商与商业保理公司等第三方金融机构合作，通过与保理公司签订保理合同方式，获取租赁业务发展壮大所需资金。从保理合同的内容来看，其实质为应收账款债权（租金债权）转让，其中部分债权尚未实际发生，系未来债权。由于现行法律未对保理合同作出规定，故司法实务中对运营商以未来租金债权转让实现融资的效力存在争议。但从目前最高院相关解释来看，在保理合同订立时，只要存在基础合同（运营商与承租人间的租赁合同）所对应的应收账款债权，则即使转让债权尚未到期，亦不影响保理合同的性质与效力。 此外，为解决传统租赁模式下承租人租金成本负担过重的考虑，运营商通常就租金支付推出相关金融产品，即承租人可向第三方机构贷款，分期支付租金，减轻承租人租金压力。此种交易模式对促进房屋租赁市场发展具有积极意义。但由于交易环节、交易主体增多，风险也进一步加大，特别是运营商出现经营困难，房屋租赁合同无法继续履行时，承租人会因此面临无法租住房屋和承担偿还贷款责任的两难。 三、长租公寓爆仓下的权利救济途径 从目前关于长租公寓爆仓后的争议处理情况来看，各方主体要么等待搁置，要么采用民事诉讼手段解决，但效果均不理想，特别是承租人与第三方贷款平台间的纠纷迟迟未得到有效化解。考究长租公寓爆仓成因及各方主体间的法律关系可知，风险主要存在于公寓运营商，且通过单一的民事手段无法有效解决争议，应根据个案具体情况，通过民事、行政、刑事相结合的方式，予以化解。具体如下： 1、民事合同权利应及时、充分主张。 无论是房主与运营商间的委托管理关系，亦或运营商与承租人、第三方机构的合同关系，在运营商经营瘫痪、无法履行合同义务时，相对方均可以此为由，主张解除合同，以尽早从交易中抽离、止损，并收回物业或资金，如保理商可依据保理合同中的回购条款要求运营商回购租金债权、退还已支付资金。 2、第三方贷款机构或平台操作不合规，应注重通过行政手段解决。 部分运营商在办理租赁业务时，误导承租人通过网络借贷信息中介机构办理网贷，该中介机构在网络平台上亦未就贷款信息充分披露，导致承租人在事后方知晓贷款事宜，并在爆仓时面临征信难题。对此，承租人可依据银监会、工信部等部位联合发布的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》，以网贷中介机构未履行贷款信息披露为由，向银监会等主管部门进行行政举报，督促该中介结构解决贷款及征信问题。 3、根据爆仓原因，依法提出刑事控告。 长租公寓频频爆仓的原因之一系部分运营商将承租人支付的租金挪用，未将其支付给房主，后期资金无法周转，导致交易模式整体无法运转。此种情形，若挪用的资金系用于运营商实际控制人的个人投资，而非用于运营商投资，则涉嫌构成《刑法》中的挪用资金罪，可依法予以刑事控告。通过刑事手段，倒逼运营商解决相关争议，防止其以公司有限责任为由消极对待各方的权利主张。 综上，长租公寓作为一种新型的租赁交易模式已得到市场认可，特别是在房地产面临转型的当下，其对于不动产交易市场的发展具有积极意义。尽管在初期发展中出现诸多问题，但随着相关法律、法规及政策的完善，租赁市场回归理性是可期的，争议解决方式和渠道亦会更加多元、通畅。
2020-03-18
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