-
声驰首页 > 声驰动态 > 声驰观点
论并存的债务承担
并存的债务承担，也称为债务的加入，是指第三人加入到债的关系中来，成为新的债务人，同原债务人一起对债权人连带承担债务，第三人不履行债务的，债权人可以请求法院强制执行，也可以请求原债务人履行债务。债务的加入，并不免除债务人偿还债务的义务，形成与原债务并存的关系。并存的债务承担其法律特征是：一是在并存的债务承担中，第三人因加入债务而成为主债务人之一，依连带之债的规定，债权人可直接向第三人请求履行全部债务；二是第三人所承担的债务不得超过原债务人的限度；三是第三人加入债务后，可以以属于原债务人对抗债权人的事由对抗债权人；四是并存的债务承担成立后，债务因原债务人或第三人的全部清偿而消灭。 一、并存的债务承担与免责的债务承担的区别 在并存的债务承担中，通常是第三人和债权人达成协议或单方做成承诺，偿还债权人的债务，债务人只需通知债权人即可，并不以债权人同意为前提。而在免责的债务承担中，债务人若想转让债务必须征得债权人的同意，以债权人同意为前提。此外，在并存的债务承担中，债务人、第三人均为合同主体，二者与债权人之间就同一债务形成连带的债务关系。相反，在免责的债务承担中，债务人退出了原来的债务关系，不再是合同的主体，第三人成为合同的主体，与债权人之间形成了新的债的关系。 二、保证和并存的债务承担的判断 判断一个行为究竟是保证，还是并存的债务承担，需要根据情况确定。两者在性质上不同：保证系从合同，保证人是从债务人，是为他人债务负责的；并存的债务承担系独立的合同，承担人是主债务人之一，是为自己的债务负责，也是单一债务人增加为二人以上的共同债务人。如债务承担人承担债务的意思表示中有较为明显的保证含义，可以认定为保证法律关系；如果没有，从保护债权人角度出发，可认定为并存的债务承担。 三、裁判规则 在信达公司石家庄办事处与中阿公司等借款担保合同纠纷案（案号：（2005）民二终字第200号），最高院认为：“至于河北中意的行为应当定性为上诉人信达石办所主张的保证人增加，还是定性为债务人的增加，本院认为，二者在案件的实质处理上并无不同，只是在性质上有所不同：保证系从合同，保证人是从债务人，是为他人债务负责；并存的债务承担系独立的合同，承担人是主债务人之一，是为自己的债务负责，也是单一债务人增加为二人以上的共同债务人。判断一个行为究竟是保证，还是并存的债务承担，应根据具体情况确定。如承担人承担债务的意思表示中有较为明显的保证含义，可以认定为保证；如果没有，则应当从保护债权人利益的立法目的出发，认定为并存的债务承担。因此本案中，根据承诺书的具体内容以及向河北中意的催收通知中的担保人身份的注明，对河北中意的保证人身份有较为明确的表示与认可，上诉人信达石办主张的此行为系保证人增加的上诉理由，于法有据，本院予以支持。” 在中国工商银行股份有限公司三门峡车站支行与三门峡天元铝业股份有限公司、三门峡天元铝业集团有限公司借款担保合同纠纷案中，最高院认为：“本案二审的焦点问题是：天元股份公司是否应对天元集团公司的本案欠款承担共同偿还责任。天元集团公司和天元股份公司于2000年11月16日签署的《债务转移协议补充承诺》实际上向三门峡车站工行承诺了以下三项内容：其一为前述天元集团公司、天元股份公司所签订的债务转移协议仅是为了企业上市需要所作，不是债务转移的实质依据，即双方已否定了五份债务转移协议的法律效力，并承诺天元集团公司与天元股份公司共同对车站工行的债权负责；第一条为并存的债务承担，即债的加入，天元集团公司不脱离原来的债务关系，天元股份公司加入到天元集团公司对三门峡车站工行的债务当中，承诺与天元集团公司共同承担还款责任。 在（2013）民一终字第26号案中，法院认为：“海湾公司另主张，万通公司属于债务加入人，应当承担连带责任。本院认为，债务加入属于债务承担范畴，在类型上属于并存的债务承担。并存的债务承担，是指原债务人并没有脱离债的关系，而第三人加入债的关系，并与债务人共同向同一债权人承担债务。根据当事人特别约定的具体情形，并存的债务承担有两种形式：一是第三人承担债务人的部分债务，但对债务人的全部债务，第三人并不承担连带责任；二是第三人加入债的关系，并与债务人承担连带债务。” 在崔建宏、山西潞安环保能源开发股份有限公司合同纠纷再审一案中，最高院认为：“再次，崔建宏主张《增资扩股协议书》并未出现免除潞安环能债务的约定，应视为并存的债务承担。但是并存的债务承担需债务加入人作出明确的意思表示方能确定，《增资扩股协议书》第四条第2项并无共同承担本案债务的相关表述，崔建宏申请再审时亦没有提供其他证据佐证，故根据现有证据，不能认定为潞安元丰与潞安环能系并存的债务承担人。故原判决适用法律并无不当，崔建宏应当向潞安元丰主张权利，崔建宏上述申请再审理由不能成立。” 在周敏杰、商丘市中天置业有限公司保证合同纠纷再审一案，最高院认为：“结合原审查明的中天置业公司明知董俊杰欲安抚债权人仍签订《资金使用协议》之事实，应当认定中天置业公司系自愿加入董俊杰与周敏杰之间的债权债务关系，该行为属于并存的债务承担。原判决认定《资金使用协议》系中天置业公司对董俊杰债务提供担保并据此认定中天置业公司承担债务人董俊杰不能清偿部分三分之一的赔偿责任，适用法律错误，应当予以纠正。” 在喻声宜、涂晶敏借款合同纠纷再审一案，最高院认为：“2010年5月31日的《协议书》虽然约定由杨明代偿四借款人的债务，但同时约定德馨世风公司作为债权人仍然可以向原借款人主张权利，因此杨明的债务加入行为属于并存的债务承担，不能产生免除原债务人责任的法律效果。” 四、实务提示 须注意，并存的债务承担行为应为无因行为，成立并存债务承担的原因法律关系并不影响该债务承担的有效性；此外，并存债务承担合同可以由承担人与债权人订立 ,也可由承担人与债务人订立，且原则上，不需要得到债权人的同意。在实务中还经常遇到，就同一债权上同时还设有第三人担保的，该担保原则上不消灭 ,无论是人保或物保。因为并存债务承担后,原债务人并未脱离债务关系,对担保不产生任何影响。因此 ,债权人仍可对保证人或物上保证人行使权利,但仅对原债务人继续有效,对于承担人的债务不发生担保效力,除非担保人另外加以承认。 就保证和并存的债务承担的区分上，需要特别注意最高院在以上案例表明的观点，最高院明确地提出了两者的判断标准：主观方面，保证应有明确的意思表示，若无则不能认定为保证；客观方面应以保护债权人的利益出发为判断标准。在具体案件中应结合这两个标准区分保证和并存债务承担。
2020-07-28不动产抵押合同成立但抵押权未设立时，抵押人应当承担的法律责任
随着现代社会经济活动的日趋频繁，商业交易中为担保债务的履行，债权人往往会要求债务人提供担保，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 抵押权是担保物权之一种，也是社会生活中常见的担保形式。绝大部分人都知道不动产办理抵押，需到相关部门办理抵押权登记。但社会是纷繁复杂的，实践中确实存在债权人不知道或因为其他原因导致未办理抵押登记。 此时，依据《物权法》第十五条规定【当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力】及《物权法》第一百八十七条之规定【不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立】，不动产抵押合同成立时即生效，但未办理抵押登记的，抵押权未设立，债权人就抵押物无权享有优先受偿权。那么此时，抵押人应当承担什么样的责任呢？本文将依据相关法律法规、判例及实践经验对此情形进行探讨。 依据《最高人民法院关于印发的通知》法〔2019〕254号（简称：九民纪要）第六十条之规定，不动产抵押合同成立但抵押权未设立时，抵押人应当承担的法律责任分为两种： 一、债权人有权请求抵押人办理抵押登记手续 依据《合同法》关于诚实信用原则的规定可知，抵押合同成立并生效后，抵押人有义务配合抵押权人办理不动产抵押登记，这种义务属于合同之债。故，债权人有权请求抵押人配合办理抵押登记手续。同时，《最高人民法院关于印发的通知》法〔2019〕254号（简称：九民纪要）第六十条规定：不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。 二、债权人有权请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任 依据《最高人民法院关于印发的通知》法〔2019〕254号（简称：九民纪要）第六十条之规定可知，因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记，债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的，人民法院依法予以支持，但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任。 如抵押物仍然存在且仍在抵押人名下，此时抵押权人亦不请求办理抵押登记的，抵押权人可否直接要求抵押人以抵押物的价值为限承担责任。对此，最高院在司法实践中已经给出了肯定的答案。 判例1：最高人民法院(2016)最高法民申3276号民事裁定书 【常州市武进高新技术投资担保有限公司与肖洪涛、常州美泰精密机械有限公司等追偿权纠纷申诉、申请民事裁定书】 裁判规则：本案《反担保抵押合同》约定，“本合同自双方签字（或盖章）之日起生效。抵押物依法应当办理登记的，本合同自办妥抵押登记之日起生效”，上述内容表示，该合同是附生效条件合同，由于本案抵押物系房产，应根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定办理抵押登记，故涉案合同依照约定应在办妥抵押登记时生效。本案抵押物最终并未办理抵押登记，而按照抵押合同的约定，肖洪涛有义务办妥抵押物登记，虽然肖洪涛已经将房产的物权凭证交与了武进担保公司，但并不因此转移或免除肖洪涛的办妥抵押登记的义务，肖洪涛亦无证据证明武进担保公司阻止合同生效条件成就。原判决据此认定涉案合同生效条件视为已经成就，并无不当。尽管涉案房产因未办理抵押登记而致抵押权未依法设立，但并不影响抵押合同的有效性以及抵押人应当承担的担保责任，故原判决认定肖洪涛应以涉案房产的价值为限依照合同约定的担保范围承担连带清偿责任，亦无不当。 判例2：最高人民法院（2015）民申字第3299号民事裁定书 【侯向阳与商都县众邦亿兴能源材料有限责任公司、韩福全等民间借贷纠纷申诉、申请民事裁定书】 裁判规则：关于众邦公司是否应在抵押担保的土地使用权范围内承担连带清偿责任的问题。原判决认定，案涉《借款协议》《借条》签订之时，韩福全为众邦公司法定代表人，众邦公司对此并未提出异议。韩福全在《借款协议》《借条》上签字。《借款协议》《借条》均约定以众邦公司所有的商都县商张公路北侧（工业园区）80004平方米工业用地的国有土地使用证作为抵押，应视为众邦公司与侯向阳达成了以上述土地使用权作为借款抵押担保的合意。当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效，原审法院判令众邦公司在其担保的土地使用权范围内对案涉债务承担连带清偿责任并无不当。 上述案例中，抵押权人对抵押权的未设立并不存在过错，故最高院裁决支持抵押权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任。但根据担保法及实践可知，抵押权人对办理抵押登记亦具有相应的义务，如因抵押权人拒不履行相关义务或存在其他过错导致抵押权未设立时，又应当如何裁决呢？我们认为，根据民法的过错责任原理，行为人主观上存在过错时，应当承担相应的责任。如抵押权人对抵押权未设立存在错过，应当依据过错责任的大小适当减轻或免除抵押人的责任。
2020-07-27房产继承咨询前有哪些准备工作
因为房产继承导致出现纠纷的事情很多，因此现在房产继承咨询服务也开始增加。作为咨询者想要得到想要的答案以及处理方案就要重视咨询前的准备工作，因为在咨询时越是模棱两可的地方多，导致咨询结果越是不够准确，接下来就来说说这个话题。 第一，在进行房产继承咨询前先要确定下自身情况，把和房产有关的信息和材料都准备出来，纵然没有拿到所有材料，也尽量的了解下材料的相关内容，这些都汇总起来再来把想要咨询的问题以及自家房产继承的情况等组织语言描述下，再来咨询就可以提高咨询的效率。 第二，然后就是选择合适的咨询机构，通常情况下就是主攻房产继承法的律师，虽然现在有很多律师事务所，但是其实律师还是细分为房产继承和借名买房等多种情况，每个律师擅长的案件不同，因此还是考虑到每个律师的特长来选择，这样才能在同样的咨询下得到更多的有用信息。 第三，还有一种情况就是网上咨询，这种情况依然是先查看对方的介绍，其中包括律师证等资质，然后再来确定其擅长的领域，既然是房产继承咨询自然是委托房产继承法方面更擅长的律师，而且无论是线下线上咨询都应该用化名以及尽量避免透露过多的个人信息，这点才是非常关键的地方，这样在完成咨询的同时自己的利益也得到保护。 刚才提到的就是在进行房产继承咨询之前应该考虑的侍寝，因为现在很多人被这类问题困扰，因此完全可以同过网络等渠道咨询到专业的人员，确保得到合适的方案和信息，并且还是应该了解咨询的律师的特长等情况才行。
2020-07-21当事人双方约定的违约金过高，如何请求法院调整？
前言 违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人存在违约情形，应向另一方支付的金钱。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”在签订合同时，出于避免对方轻易违约、弥补对方违约的情况下自己所受的损失等原因，当事人有时会约定过高的违约金，致使在真正出现违约之时无法偿付。那么，在诉讼过程中，如何认定当事人约定违约金过高？过高的违约金又该如何调整呢？ 一、违约金过高的提出 根据《合同法》第114条的规定，当事人认为合同约定的违约金过高的，需要法院进行调整的请求，一般应在起诉或答辩的过程中提出。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十七条规定了当事人通过反诉或者抗辩的方式，也可以请求人民法院对违约金进行调整。此外，根据《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条，在当事人没有提出违约金过高、需要进行调整的情况下，人民法院也可以就相关问题进行释明。 需要注意的是，若在一审中没有提出需要调整过高的违约金，在二审过程中，法院将不会审理当事人提出的调整违约金的请求。例如在《青岛九鼎泰贸易有限公司、青岛双冠国际贸易有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书》[(2018)鲁02民终835号]中，法院就认为“在被上诉人一审时诉请上诉人支付违约金的情况下，上诉人一审未提出违约金过高的抗辩，系其对自身权益的处分，一审法院判令上诉人承担违约金409337元并无不当。上诉人的上诉理由不成立，本院不予采信。” 二、举证责任的分配 根据“谁主张，谁举证”原则，认为违约金过高、请求法院予以调整的举证责任应由诉讼请求提出方证明，一般即由违约方举证，证明违约金的数额“明显高于对方实际损失”，在不能举证证明、或不能证明“明显”高于实际损失的，违约方将按照合同约定给付守约方违约金。若违约方初步证明了违约金过高，那么将由守约方证明违约金的约定是合理的，否则法院将对违约金进行一定的调整。 在实际诉讼中，举证责任的分配，对该问题至关重要（鉴于实际损失较难证明等因素）。因此，实践中，在准备相关证据之前，首先要注意举证责任的分配问题。 如在《北京苏亚医疗美容医院有限公司劳务合同纠纷二审民事判决书》[(2018)京03民终13702号]中，二审法院就认为“对于违约造成的实际损失，应由违约方首先提出相应的证据，在违约方提出让人对违约金约定的公平性产生合理怀疑的初步证据后，法院可将举证责任转给守约方，由其证明因违约造成的实际损失或者违约金约定的合理性。因此，本案中应由苏亚公司承担对违约金约定过分高于守约方实际损失的举证责任，一审法院认定由巴希尔·阿特马尼就所受损失承担举证责任有误。苏亚公司虽主张违约金约定过高，但并未提供有效证据证明约定数额过分高于巴希尔·阿特马尼遭受的实际损失。”再如《山东省天安矿业集团有限公司、山西潞宝集团焦化有限公司股权转让纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》[(2017)最高法民申4828号]中，法院认为：“违约方对违约金过高承担举证责任，非违约方主张违约金合理的，亦应提供相应证据。本案中，潞宝公司主张案涉《股权转让协议》约定的违约金计算标准为日万分之三，过分高于天安公司的损失，此时天安公司的实际损失可视为潞宝公司未支付股权转让款的利息损失，天安公司主张其损失高于利息损失的，应提供相应证据。” 三、违约金过高的判断标准 《合同法》解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失。” 违约金过高的判断标准在实践中往往根据具体的情况分别确定，不同的法院、不同的法官有不同的判断标准。但总体上来说，大多数法院都从违约金的本质，即“补偿为主、惩罚为辅”的角度出发，“以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡”（《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第7条）。即首先看实际损失有多少，结合案件中的其他有关证据和因素，交由法官自由心证。一般来说，由于违约金带有惩罚性质，因此在违约金不过分高于实际损失的情况下，法院仍会支持当事人之间约定的违约金的数额。 如《李文清、吴增保房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》[(2018)粤08民终2444号]中，法院认为“只有在违约金过分高于造成的损失的情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要”，“鉴于吴增保未在收到李文清定金的当日向抵押银行申请提前偿还贷款手续，且恶意拖延导致合同被解除，加之没有任何证据证明按照房屋成交价的20%计算违约金属于过高情形，故一审法院将吴增保应该支付的违约金调整为50000元欠妥，本院予以纠正，判决吴增保向李文清支付违约金154000元（770000元×20%）。” 四、法院重新确定违约金的考量因素 一般来说，当法院认定当事人之间约定的违约金过高、需要进行调整时，一般会直接按照实际损失额来计算，很少考虑惩罚金额，甚至个别法院不会支持守约方要求的弥补损失之外的金额。此时，法院或者按照法律法规或其他文件规定的计算方式计算，或者按照银行相关贷款利率计算，若出现当事人提供的证据证明的金额较为模糊、违约金额不便于通过计算方式得出的情况，法院也会根据当事人在诉讼中双方当事人之间的协商、案件的实际情况等因素，通过自由裁量，酌定一个相对合理的数额。如在《深圳市中建南方建设集团有限公司、重庆喜福实业有限公司装饰装修合同纠纷二审民事判决书》[(2018)最高法民终282号]中，最高法院认为“一审判决根据公平原则和诚实信用原则，酌定将违约金调减至欠付工程款的年利率24%，属于其自由裁量权范畴，并无明显不当之处，本院予以维持。”；在《郄木兰与唐洪丽、应智群租赁合同纠纷一审民事判决书》[(2014)汇民初字第794号]中，法院就“酌情判令被告按照中国人民银行同期短期贷款利率计算违约金。”在《刘玉梅与王正文房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》[(2018)京0102民初4332号]中，法院根据“《买卖合同》约定的成交价之间的差价590 000元作为确定刘玉梅损失的基本依据，并考虑合同的履行情况、定金支付情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定王正文向刘玉梅支付560000元的违约金。” 此外，在有些案件中，违约方是否主观恶意，也是法院进行酌定的重要考量因素之一。例如在《上海熊猫互娱文化有限公司等合同纠纷二审民事判决书》[(2018)京03民终10049号]中，二审法院就将违约方“违约行为的主观恶意较大、违约程度较重”作为仅次于“实际损失”的考量因素。
2020-07-21房屋买卖纠纷中预约合同的认定
案例：成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案（最高人民法院(2013)民提字第90号） 案情：2006年9月20日，蜀都实业公司(甲方)与讯捷公司 (乙方)签订《购房协议书》约定：“甲乙双方按照互惠、互利的原则，经多次协商，就蜀都大厦北一楼及中庭售房事宜形成如下一致意见：1．乙方购买甲方所拥有的蜀都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米，总价格6750万元(最后按照房管部门办理的产权证为准进行结算)。2．本协议签订之日起，甲方收到乙方预计购房定金1000万元，待购房合同签订时，该定金自动转为购房款。3．甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。4．甲、乙双方均应遵守本协议所确定的原则，违反则违约方向守约方支付违约金 1000万元。5．甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。” 本案经过一审、二审、再审程序，对于蜀都实业公司与讯捷公司之间就案涉房屋是否形成房屋买卖法律关系，该《购房协议书》应为预约合同还是本约合同，三个法院的认定如下： 一审法院认为： 蜀都实业公司与讯捷公司之间成立了买卖房屋法律关系。《购房协议书》为购房合同而非预约合同或定金合同，理由如下： 1．《购房协议书》中的当事人名称、标的、价款、违约责任等主要条款明确具体，根据《合同法解释(二)》第一条第一款关于“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，《购房协议书》因具备合同的必备条款而应当认定合同成立。 2．购房定金 1000万元已在双方签订《购房协议书》前由讯捷公司支给蜀都实业公司的股东友利公司，蜀都实业公司已在《购房协议书》第二条确认其收到讯捷公司预付的上述购房定金1000万元，故讯捷公司已履行了支付购房定金的合同义务。另外，蜀都实业公司虽然在签订《购房协议书》时尚未取得房屋的所有权，但根据蜀都实业公司与蜀都大厦公司签订的房屋过户协议和蜀都大厦公司出具的场地使用证明，能证明蜀都实业公司有权对涉案房屋进行处分，况且现在蜀都实业公司已实际取得涉案房屋的所有权证，房屋权属明确，对《购房协议书》是否成立和效力认定不构成实质性影响。 3．《购房协议书》第三条和第五条的约定是在合同具备必备条款的情况下，要求双方对合同欠缺的其他内容进行进一步的协商并签订《房屋买卖合同》，根据《合同法解释 (二)》第一条第二款关于“对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”之规定，本案当事人对《购房协议书》中未涉及的付款方式等其他条款不能达成协议并签订《房屋买卖合同》的情况下，人民法院应当按照相关规定予以确定，而不能据此认定合同不成立或属于预约合同或定金合同性质； 4．在签订《购房协议书》后，蜀都实业公司将讼争的位于蜀都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米的房屋交付给讯捷公司占有使用，蜀都实业公司辩称与讯捷公司既谈买卖，又在谈租赁，双方不是基于买卖关系而向讯捷公司交付房屋。蜀都实业公司的辩称意见因无事实依据所证实，依法不能成立。讯捷公司主张蜀都实业公司因买卖关系而向其交付房屋的理由成立。 二审法院认为： 该《购房协议书》明确写明了当事人名称、标的、价款，一审判决根据《合同法解释(二)》第一条规定认定双方间的房屋买卖合同关系已经成立并无不当。 再审法院认为： 在蜀都实业公司与讯捷公司之间成立了房屋买卖法律关系。理由如下： 首先，仅就案涉《购房协议书》而言，其性质应为预约。预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。 本案中，蜀都实业公司与讯捷公司在 2006年9月20日签订的《购房协议书》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在该协议中约定：“……3．甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。……5．甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。”可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且，当事人在该协议第5条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。 因此，本院认为，案涉《购房协议书》的性质为预约合同，一审、二审判决认定该《购房协议书》的性质为本约是错误的，应予纠正。 其次，结合双方当事人在订立《购房协议书》之后的履行事实，蜀都实业公司与讯捷公司之间已经成立了房屋买卖法律关系。本院认为，对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。 本案中，双方当事人在签订《购房协议书》时，作为买受人的迅捷公司已经实际交付了定金并约定在一定条件下自动转为购房款，作为出卖人的蜀都实业公司也接受了讯捷公司的交付。在签订《购房协议书》的三个多月后，蜀都实业公司将合同项下的房屋交付给了讯捷公司，讯捷公司接受了该交付。而根据《购房协议书》的预约性质，蜀都实业公司交付房屋的行为不应视为对该合同的履行，在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，蜀都实业公司的该行为应认定为系基于与讯捷公司之间的房屋买卖关系而为的交付。 据此，由于蜀都实业公司在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋，根据《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。 笔者评述： 预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。最高院在本案中作出司法实践指导，明确判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。最高院确定了以当事人的意思表示为核心的判断标准，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果双方当事人存在将来订立本约的意思表示，应当尊重当事人的意思表示。 但在司法实践中，各地关于商品房买卖预约与本约的区分评定标准并不统一，也没有完全按照最高人民法院采取的以当事人意思表示为核心的判断标准。一般来说，其他法院的裁判观点主要可以归纳为以下几种： 1.根据是否具备商品房买卖合同的主要条款进行判断。（广东省高级人民法院（2018）粤民申4045号） 2.同时满足具备商品房买卖合同的主要条款和实际履行的条件。（山东省高级人民法院（2018）鲁民再178号） 3.考察当事人的真实意思表示，即当事人订立预约目的是否是订立本约。（黑龙江省高级人民法院（2018）黑民申2336号）
2020-07-19
电话：400-7729-915 传真：010-52088985-812
邮箱：anjian@shengchilaw.com
地址：北京市朝阳区东四环大郊亭桥金长安大厦B2座10层
北京声驰是一家专业的综合性律师事务所，主要业务有：建设工程合同纠纷、房产继承咨询、,企业法律顾问、刑事辩护律师、劳资纠纷、离婚财产分割、商事仲裁等等，欢迎来电咨询。
