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“黑白合同”无效情况下的责任承担
一、案例引入 2009年9月8日，原告江苏省第一建筑安装集团有限公司（以下简称江苏一建）会同被告唐山市昌隆房地产开发有限公司（以下简称昌隆公司）、设计单位及监理单位对案涉工程金色和园项目的结构和电气施工图纸进行了四方会审。在履行招投标程序之前，江苏一建已经完成了案涉工程部分楼栋的定位测量、基础放线、基础垫层等施工内容。2009年12月1日，经履行招投标程序，昌隆公司确定江苏一建为其所开发金色和园住宅工程项目的中标人，并向江苏一建发出《中标通知书》，昌隆公司招标文件载明合同价款采用固定总价方式。2009年12月8日，双方当事人签订《备案合同》，该份协议于2009年12月30日在唐山市建设局进行了备案。2009年12月28日，双方当事人签订《补充协议》，约定该补充协议是对金色和园建筑工程施工合同的有关补充条款进行的明确，作为主合同附件，与主合同具有同等法律效力。结算方式：本工程执行河北省2008年定额及相关文件，建筑安装工程费结算总造价降3%。施工及验收阶段以暂定价作为拨款依据。2011年11月30日，江苏一建所承建的工程全部竣工验收合格。2012年8月底，江苏一建向昌隆公司上报了完整的结算报告，昌隆公司已签收。现江苏一建诉称：昌隆公司拖欠工程款且在施工过程中造成了原告的停窝工损失。 江苏一建向一审法院起诉请求：（一）判令昌隆公司给付拖欠工程款43152301元（以司法鉴定确定的数额为准）及迟延支付工程款自竣工日起至生效判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息（为计算诉讼费，估算约为6040160.69元）。（二）判令昌隆公司赔偿停工窝工损失375万元（以司法鉴定确定的数额为准）。（三）由昌隆公司承担本案诉讼费用。 昌隆公司反诉请求：（一）判令江苏一建赔偿超拨工程款的利息128.2万元；（二）交付工程竣工备案资料；（三）赔偿因逾期交付竣工验收资料造成昌隆公司融资等损失1206.12万元（1077.92万元+128.2万元）；（四）赔偿因工程质量造成昌隆公司赔偿小业主损失22.83万元；（五）对楼梯间采暖与不采暖走道及住宅间隔墙保温、采暖管道井主管保温工程质量不符合强制性规范部分限期进行整改，昌隆公司暂不支付该部分工程款；（六）江苏一建负担本案诉讼费用。 二、裁判结果 河北省最高人民法院作出(2013)冀民一初字第17号民事判决书：（一）昌隆公司于判决生效之日起十五日内给付江苏一建欠付的工程款10297320.69元，并自2013年10月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至付清之日止；（二）昌隆公司于判决生效之日起十五日内给付江苏一建停工窝工损失70万元；（三）江苏一建于判决生效之日起十五日内向昌隆公司交付全部施工资料；（四）驳回江苏一建其他诉讼请求；（五）驳回昌隆公司其他反诉请求。 江苏一建不服一审判决，提起上诉。河北省高级人民法院于2017年12月21日作出（2017）最高法民终175号民事判决：一、维持河北省高级人民法院（2013）冀民一初字第17号民事判决第二项、第三项、第五项；二、撤销河北省高级人民法院（2013）冀民一初字第17号民事判决第四项；三、变更河北省高级人民法院（2013）冀民一初字第17号民事判决第一项为：唐山市昌隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付江苏省第一建筑安装集团股份有限公司欠付的工程款10297320.69元，并自2012年1月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至付清之日止；四、驳回江苏省第一建筑安装集团股份有限公司的其他诉讼请求。 三、裁判理由 最高院生效判决认为：第一，《招标投标法》、《建设工程项目招标范围和规模标准规定》明确规定应当进行招标的范围，案涉工程建设属于必须进行招标的项目，当事人双方2009年12月8日签订的《备案合同》虽系经过招投标程序签订，并在建设行政主管部门进行备案，但在履行招投标程序确定江苏一建为施工单位之前，一方面昌隆公司将属于建筑工程单位工程的分项工程基坑支护委托江苏一建施工，另一方面江苏一建、昌隆公司、设计单位及监理单位对案涉工程结构和电气施工图纸进行了四方会审，且江苏一建已完成部分楼栋的定位测量、基础放线、基础垫层等施工内容，一审法院认定案涉工程招标存在未招先定等违反《招标投标法》禁止性规定的行为，《备案合同》无效并无不当。 第二，当事人双方2009年12月28日签订的《补充协议》系未通过招投标程序签订，且对备案合同中约定的工程价款等实质性内容进行变更，一审法院根据《建设工程施工合同司法解释》第二十一条规定，认为《补充协议》属于另行订立的与经过备案中标合同实质性内容不一致的无效合同并无不当。 第三，《建设工程施工合同司法解释》第二条规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。《建设工程施工合同司法解释》第二十一条规定，当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。就本案而言，虽经过招投标程序并在建设行政主管部门备案的《备案合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，并不存在适用《建设工程施工合同司法解释》第二十一条规定的前提，也并不存在因规避招投标制度、违反备案中标合同实质性内容的《补充协议》具有优先适用效力。 本案当事人主张根据《建设工程施工合同司法解释》第二条规定参照合同约定支付工程价款，案涉《备案合同》与《补充协议》分别约定不同结算方式，应首先确定当事人真实合意并实际履行的合同。 结合本案《备案合同》与《补充协议》，从签订时间而言，《备案合同》、《补充协议》签署时间仅仅相隔二十天；从约定施工范围而言，实际施工范围与两份合同约定并非完全一致；从约定结算价款而言，《备案合同》约定固定价，《补充协议》约定执行河北省2008年定额及相关文件，建筑安装工程费结算总造价降3%，《补充协议》并约定价格调整、工程材料由甲方认质认价。综上分析，当事人提交的证据难以证明其主张所依据的事实，一审判决认为当事人对于实际履行合同并无明确约定，两份合同内容比如甲方分包、材料认质认价在合同履行过程中均有所体现，无法判断实际履行合同并无不当。 在无法确定双方当事人真实合意并实际履行的合同时，应当结合缔约过错、已完工程质量、利益平衡等因素，根据《合同法》第五十八条规定由各方当事人按过错程度分担因合同无效造成的损失。江苏一建上诉主张应依《补充协议》结算工程价款，事实依据和法律依据不足，本院不予支持。 四、案例评析 本案争议焦点是：昌隆公司应支付欠付工程款数额及利息。江苏一建主张双方签订的《备案合同》及《补充协议》均为无效合同，因此应按照实际工程量进行结算，昌隆公司认为《备案合同》为双方实际履行的主合同，《补充协议》为部分条款的细化，应以《备案合同》作为结算依据。 本案中标原、被告分别签订了《备案合同》和《补充协议》，本质上即为“黑白合同”。对于黑白合同的，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第21条:“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的,应当以备案的中标合同作为结算工程价款的依据”。21条仅对于在结算上黑白合同的适用作出了适用“白合同”的指引，但备案并非建设工程合同的生效要件，白合同并非当然有效，黑合同亦并非当然无效。黑白合同的效力是需要单独认定。 <招标投标法>第55条规定“依法必须进行招标的项目，招标人违反本法规定，与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判的，给予警告，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。前款所列行为影响中标结果的，中标无效”。本案中白合同因为事先对合同内容进行了四方会审，且中标人在中标前已经进行了实际施工，这些行为使招投标行为形骸化，中标无效则《备案合同》即白合同无效。 本案中，“白合同”因中标无效而无效，而“黑合同”因适用《建设工程司法解释》第21条而无效。在此情形下，应参照合同约定来确定结算依据。两份合同从签订时间接近，施工内容、结算方式上都存在差异，很难确定哪一份系双方的真实合意。最终参照《合同法》第58条由双方当事人按照过错程度分担因合同无效造成的损失。 综上，存在“黑白合同”问题的建设工程纠纷，责任承担的确定首先应排除无效合同，按照有效的约定判定责任承担；黑白合同均无效的情况下，则只能综合合同签订的情形，推断双方的真实合意，同时按照缔约过失程度、过错程度分配责任。
2021-01-06房屋买卖纠纷的几种典型问题
房屋合同纠纷是指房屋买卖过程中出现的纠纷，包括售房广告引起的纠纷、认购书相关的纠纷、房屋买卖合同价款支付相关纠纷、房屋交付相关的纠纷、延期办证的纠纷、惩罚性赔偿的纠纷、二手房买卖的纠纷、商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调、有关包销的纠纷等。同时，房屋买卖与楼市调控政策密不可分。近年来，楼市调控新政的出台对于促进房地产市场的平稳健康发展起到了显著的作用，但政策具有不稳定性，楼市调控政策的变化会对楼市交易活动产生重要影响，同时亦引发一些新类型的房屋买卖纠纷。本文总结了司法实践中常见的几种房产纠纷典型问题。 1.房价波动导致的当事人恶意违约纠纷 房屋价格大幅涨跌，会导致出现出卖人或买受人恶意毁约的案件。房屋差价过大导致部分出卖人宁愿支付合同约定的违约金，也不愿意继续履行合同。还会采取以无正当理由拖延办理涂销抵押手续、不配合办理过户手续，或以对方不具备购房资格、未经共有人同意、无权代理、房屋交易存在瑕疵等作为借口，从而达到确认合同无效或撤销、解除合同的目的。 2.限购、限贷新政出台导致合同解除纠纷 限购政策的出台，可能会导致部分已经签订合同的购房人因购房数量的限制或者个人所得税政策执行标准的严格化，无法如期取得购房资格，房屋买卖合同无法履行，购房人多要求解除合同以及返还已支付的定金或购房款。比如如首付款比例提高和贷款利率增加，部分买受人无力继续履行合同，导致买卖双方发生纠纷；或者在新的贷款政策下，导致无法按照预期办理贷款，买受人无法继续履行付款义务，由此引发合同解除纠纷，买卖双方同时会对买受人是否承担违约责任产生争议。 3.规避政策型交易纠纷 调控政策会导致房产交易的障碍，为了达到房屋买卖并顺利过户的目的，交易双方往往通过各种途径规避政策。 （1）借名买房。为规避限购、限贷政策，当事人通过借用其他具备购房资格的主体的名义购买房屋并将房屋登记在出名人名下，但这种行为会导致房屋的法律权属和事实权属分离，发生纠纷。 （2）虚假离婚。部分交易主体通过假离婚协议，约定房屋归配偶一方所有，由另一方离婚后购买房屋，以此获得购房资格或者多获取贷款。 （3）虚构债务以房抵债。为规避限购政策或逃避纳税义务，有些主体采取签订虚假合同约定以房抵债，掩盖房屋买卖行为，通过虚假诉讼或者达成和解协议要求法院确认的方式，规避政策。 （4）阴阳合同。合同当事人常为规避税费或多获取贷款签订两份内容不一致的合同，其中一份提交给相关部门查验或备案，而实际履行的是另一份合同。但签订阴阳合同后，一旦房价涨跌，一方就不愿意履行合同，以阴阳合同为由主张合同无效，从而引发纠纷。 4.商品房买卖领域“补充协议”“双合同”泛滥 由于各楼盘情况千差万别，商品房销售示范文本存在一定局限性，补充协议可用来弥补标准合同的不足。但开发商通过在标准合同之后制定补充协议，作出有利于自己的规定以逃避责任、规避风险已成为行业惯例，补充协议的功能逐渐异化。此外，在商品房限价的背景下，开发商利用“双合同”、捆绑销售或附加条件销售规避限价，也成为一种惯用方式。 5.与房屋买卖相关联的金融纠纷 房产买卖标的额通常不小，当事人往往会面临贷款借款问题。比如当事人会采取签订房屋买卖合同作为借款的担保，导致房屋买卖合同纠纷与民间借贷纠纷相互牵扯。一方往往主张双方存在真实的房屋买卖关系，要求另一方履行交付房屋和办理过户手续的义务，另一方往往抗辩不存在真实的房屋买卖关系，主张房屋买卖是为借款合同提供的一种担保。此外，开发商以签订虚假房屋买卖合同的方式套取银行贷款的行为也时有发生。
2021-01-05在线企业法律顾问如何选择？
现在这个法治社会企业运营自然离不开法律，因此不少企业都开始重视企业法律顾问。如何是聘请全职律师作为顾问，那么对于企业而言成本过高，因此企业还可以选择在线顾问，而接下来就来说说在线顾问该如何选择。 第一，在选择在线企业法律顾问的时候，先要重视具体的形式。通常在线顾问就是在网站和APP上提供服务，一方面是日常的合同制作等服务，另外一方面就是处理诉讼纠纷等具体的事务，日常的合同制作等服务其实更加简单，所以完全在线上就可以得到相关的服务，因此企业只是需要这类服务的话直接找到线上网站即可，注重网站和APP的规划认证。 第二，凡是中型企业都会遇到较为复杂的法律问题，因此就要确保在线企业法律顾问可以随时提供针对性服务。因为现在电话和社交APP等应用普及，线上律师也可以为企业提供企业需要的服务，这种情况下选择平台网站或者APP时就要确保其资质属于法律服务行业而且具体的服务顾问也是持有律师证的专业人员。 第三，还有就是选择线上企业法律顾问的时候，尽量一致委托同一个信得过的顾问，这样更利于长期合作关系。当通过网站或者APP和同一个法律顾问合作时对方提供的服务质量更高，但是这种情况下不能误以为选择的企业法律顾问平台就是中介平台，要确保选择的平台可以确保双方的利益。 以上提到的就是选择在线企业法律顾问的时候应该考虑的事情，因为现在很多企业都重视运用法律保护自己的权益，因此刚才提到的就应该重视，当有长期合作的企业法律顾问时自然会方便很多。
2021-01-05公共场所管理人的安全保障义务实务分析
一、问题的提出 现实生活中，商场、餐馆等公共场所发生人员伤亡事故并不鲜见。在此等事件中，受害人常常援引《侵权责任法》第三十七条向公共场所的管理人发起索赔。但该规定仅将管理人责任概括性的锁定为“未尽到安全保障义务”，未指明安全保障义务的规范基础及适用范围。本文以一则案件为例，对前述情形予以分析。 案例：陈某和朋友一道于凌晨一点前往某会所消费，陈某等人到达某会所（位于六楼）楼下。因等待电梯时间过长，陈某遂意图通过楼梯通道行走至六楼会所，但在进入通道后，其从一楼楼梯入口处跌落至负一层，头部与墙体、楼梯等硬物发生严重碰撞，当场昏迷，后送至医院抢救无效去世。事故发生后，经公安机关调查以及现场监控录像可见，陈某通行的楼梯通道现场无照明设备、楼梯扶手残缺，该场所归甲公司管理、由甲公司提供物业服务。陈某家属认为甲公司未尽管理义务，应对陈某的死亡承担责任，经协商无果，遂向法院提起诉讼，要求甲公司就陈某死亡赔偿陈某家属死亡赔偿金、精神抚慰金等损失。 二、甲公司对事发区域负有管理、安全保障义务的规范基础 1.甲公司作为物业服务企业，经营范围为提供物业服务管理，受害人陈某受伤事发区域由其进行物业管理，其对楼梯扶手负有维修义务。根据国务院制定实施的《物业管理条例》第二条、第二十八条、第三十七条、第五十六条之规定，甲公司在承接事发区域物业时，对该区域的共用部位、共用设施负有查验、验收义务，承接物业后，对房屋及配套的设施设备、共用部位等相关场地负有维修、养护、管理义务。因此，甲公司对事发区域负有管理义务，该义务既是其与业主间物业管理合同所约定的，也是《物业管理条例》等行政法规的强制性要求。 2.《侵权责任法》第三十七条规定了公共场所的管理人负有安全保障义务。本案事发区域为经营场所的一楼楼道内，属公共场所，甲公司对该区域的设施负有管理义务。 三、甲公司对陈某受伤、死亡存在多项过错 1.楼道内未提供任何有效照明设备。《建筑法》第三条规定“建筑活动应当确保建筑工程质量和安全，符合国家的建筑工程安全标准”，住建部据此专门针对建筑物内的照明制定了国家标准，其制定实施的《建筑照明设计标准》5.5.1条，明确要求建筑物内的楼梯间应提供照明，且照明强度必须达到一定的标准。而现场监控录像证明事发当晚，楼道内无任何光亮、漆黑、无任何辨识度，经公安机关现场勘查，楼道内亦无照明设备，足以证明作为该区域物业服务企业的甲公司未尽到上述义务，且未进行任何危险提示。 2.公安机关现场勘查照片均明确反映陈某受伤区域即一层通往负一层的楼梯扶手年久失修，被告未尽维修、保养义务。 3.在楼道夜晚通行存在危险的情况下，被告未在夜晚将消防通道大门予以锁闭。 四、陈某的死亡与被告未尽法定管理、安全保障义务之间具备因果关系 1.如前所述，甲公司将存在危险的楼道置于通行状态， 亦未进行任何危险提示，势必导致陈某在进入楼梯通道时没有产生足够的谨慎、警惕。 2.陈某在进入楼梯时，楼道内也无任何照明设备，根本无法分辨前方是楼梯还是平台，势必无法有效判断前方危险，继而在无任何防备的情况下踏入负一层楼梯，身体失去重心，跌落至负一层，头部等身体部位与墙面、楼梯发生碰撞。可见，由于甲公司未履行其维修、保养照明设备的义务，导致陈某作出错误判断，并由于楼梯扶手断裂，陈某在跌落至地面前无法抓取楼梯以避免身体与硬物接触，造成了陈某受伤，并继而死亡的事实，二者间存在必然的因果关系。 3.《建筑法》、住建部的《建筑照明设计标准》对楼梯内的照明值、楼梯作出了强制性规定，也正是基于该类区域、特别是夜晚如果不提供足够亮度的照明，则无法使人分辨、预防危险，存在重大的安全隐患。 五、甲公司应承担赔偿责任的规范基础 《侵权责任法》第三十七条规定“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。” 根据上述规定，公共场所的管理人负有安全保障义务，对其未尽到该义务造成的他人损害，依法应予以赔偿。具体到题述案型，事发区域为娱乐会所的楼道内，属公共场所，甲公司作为该区域的物业管理企业，属于法定的管理人，而由于其未尽到任何的危险提示义务，也未对照明设备、残损的楼梯扶手进行维护，即未尽到安全保障义务，导致陈某受伤继而死亡，应对陈某家属承担赔偿责任。
2021-01-04车位、车库权属问题法律分析
案例： 2016年10月，韦某与某开发商签订《商品房买卖合同》，约定韦某购买开发商某小区房屋一套，价款50万元。合同附件二约定：除以上合同约定的列入买受人所购住宅的公用分摊面积以外，小区地面及停车场（位）等物业由出卖人投资建成，物业产权及其他权益归出卖人所有。 2017年9月27日，韦某以双方签订的《商品房买卖合同》附件二标注的内容“除以上合同约定的列入买受人所购住宅的公用分摊面积以外，小区地面及停车场（位）等物业由出卖人投资建成，物业产权及其他权益归出卖人所有”无效，确认小区地面及停车场（位）等物业属于小区全体业主共有。 开发商可否约定小区地面及停车场（位）等物业的产权及其他权益归开发商所有？可否将该等物业另行进行销售、出租？ 法律分析： 《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》第五条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例；第六条规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 根据上述规定，开发商可以在《商品房买卖合同》中约定将规划用于停放汽车的车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主；但对于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，《商品房买卖合同》不应予以约定。 上述案例，经查询《商品房买卖合同》约定的小区地面及停车场（位）等物业性质属“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。法院认为，《商品房买卖合同》附件二的约定违反《物权法》强制性规定，且依据《合同法》第四十条的规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，作为格式合同的《商品房买卖合同》排除了买受人主要权利，故《商品房买卖合同》附件二的上述约定无效，小区地面及停车场（位）等物业属于小区全体业主共有，合同其他条款有效。
2020-12-30
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