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如何避免遇到非法吸收公众存款？
现在这个网络时代各种信息和诱惑铺天盖地而来，因此偶尔出现非法吸收公众存款的事情被曝光也是不足为奇。对人任何群体而言都应该重视这方面的事情，尤其是提起警惕进而杜绝上当受骗，接下来就来说说如何避免碰到这方面的事情。 第一，提到非法吸收公众存款的诈骗行为，很多情况下都是从网络发起的。当大家在浏览新闻等信息尤其是关于理财的信息后，应该先确定信息来源和渠道，像很多手机电脑推送的广告，或者小网站上的未知来源信息还是不要轻信，尤其是涉及到经济的信息更是要重视，任何投资行为都尽量在线下完成。 第二，现在很多非法吸收公众存款行为都是以理财投资为名头，因此就要理智对待这类信息。如果本身就有理财的打算，这种情况下就应该重视相关知识，先学习和掌握一定的理财知识以及相关法律法规后再来着手投资理财，而且不建议在网上进行大额投资和理财。 第三，还有就是很多非法吸收公众存款行为也是在圈子中出现的，较为常见的就是各种社交软件中聊天群。当发现自己所在的聊天群内有投资理财信息后，自然也要重视其真实性和可靠性，尽量不要单纯的通过社交群和社交软件了解理财产品，要到正规的银行或者公司了解，这样才能确保投资和理财的安全性。 其实很多非法吸收公众存款行为都是因为受害者过于重视理财和投资，但是无论是理财还是投资都是需要专业知识的，不能随随便便就进行交易，这里建议不要轻信来源不明确的信息，更不能通过网络完成交易和投资，尤其是大额交易更是要谨慎。
2020-11-16建设工程合同纠纷如何现在在线咨询？
现在这个法律时代遇到问题自然是寻求法律的帮助，而像很多建设工程合同纠纷问题也可以在网上进行咨询。当遇到合同纠纷时网上咨询的优势在于及时，这样可以提前做好准备而不是无从下手，因此接下来就来说说如何选择线上合同纠纷的法律咨询。 第一，当遇到建设工程合同纠纷时先应该确保选择的线上渠道没有问题，也就是咨询的网站入驻的都是专业律师。这就要从两方面着手，一方面是是否为大型网站而且还是专业的提供法律服务的网站，另外一方面就是律师的认证审核机构如何，这都是应该重视的地方。 第二，既然是建设工程合同纠纷事情的解决，还可以直接咨询专业的公司官网。这类公司可以是律师事务所或者专门解决建筑合同纠纷的公司，要确定是公司的官网而不是其他网站，并且在合作以及委托时要正式签署合同，在网上咨询的目的就是为了知道如何着手办理，尤其是证据的采集尤为重要。 第三，还有就是要重视建设工程合同纠纷的文字资料，为了提高咨询的效率还是建议提前以文字的形式描述情况且确定要咨询的问题和重点，这样才能提高效率，而且真正需要委托代理的时候就要电话或者面谈才行，而不是单纯的从网站上沟通，这是应该重视的地方。 其实在网上解决建设工程合同纠纷主要是先了解大概的处理流程以及需要收集的证据，这样才能确保达到想要的效果，而且很多时候越是早点准备效果越好，因此更应该重视专业的建议，要确定律师属于专攻建筑纠纷的律师，这样自然效果更好，因为律师的经验更丰富。
2020-11-10房产继承咨询之立了遗嘱就一定能继承房产吗？
很多朋友在做房产继承咨询的时候，都会有这样的一个认识，那就是只要房屋的所有权人立下了遗嘱，那么这个房产就会属于自己了，其实事实上并不是如此，有的时候即便是立了遗嘱，房产继承也未必就会实现，今天房产继承咨询机构就给大家具体介绍下立了遗嘱就一定能继承房产吗的问题。 房产继承咨询机构认为，有了遗嘱，并不能说明立遗嘱的人的意愿就可以全部实现，如果出现了一些情况的话，那么房产继承就会出现问题。具体为： 1、遗嘱的继承能够顺利进行的话，是有一个前提条件的，那就是所立的遗嘱一定要是合法的，如果这个遗嘱最终被认定为无效的话，那么遗嘱的继承就不能实现了。 2、遗嘱对于财产和财产的线索写的不太明晰。比如如果立遗嘱的人在遗嘱里面只是说明了自己有多少财产，但是这些财产是以怎样的形式存在，财产在什么地方等的问题都没有说明的话，那么这样的遗嘱也是很难实现的。有的遗嘱只说自己有多少存款，但是不知道钱存在哪个银行，存单在哪里，那么大家在寻找钱财的时候，就非常困难了，如果找不到相应的凭证的话，那么这份财产也就相当于是流失了。 3、遗嘱没有妥善的保存，这个也是相当于没有立遗嘱的。有的人在立了遗嘱之后，就自己收起来了，其他人并不知道，如果这个人突然离世的话，那么就没有人知道他已经立了遗嘱了，这样的遗嘱也是没有作用的。 通过以上的内容，我们已经了解了立了遗嘱是不是就一定可以得到房产继承权的问题了，可见，立了遗嘱之后，还存在很多的事情，这个是不能确定这个遗嘱的内容是可以实现的。如果大家还有疑问的话，可以咨询房产继承咨询机构。
2020-11-03地方政府税收优惠政策效力问题研究
在地方政府与社会资本合作项目中，为鼓励投资，地方政府往往在项目合作合同中承诺给予社会资本一定的税收优惠政策。社会资本对地方政府一般比较信任，认为地方政府的承诺应该没有效力问题，而事实上可能并非如此。 从税收法定的原则来看，税收优惠均应通过法定形式赋予，而地方政府与纳税人间通过签订合同的方式约定税收义务，是对税收法定形成的破坏。2014年12月9日国务院颁布《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》，该通知规定，“坚持税收法定原则，除依据专门税收法律法规和《中华人民共和国民族区域自治法》规定的税政管理权限外，各地区一律不得自行制定税收优惠政策；未经国务院批准，各部门起草其他法律、法规、规章、发展规划和区域政策都不得规定具体税收优惠政策”。在国家对税收优惠政策严格控制的今天，地方政府变相或随意减免税的情况大大减少。 关于地方政府税收优惠政策的效力，笔者认为，地方政府通过合作协议等方式赋予社会资本税收优惠政策的方式有两种，一种是明确投资者符合某项国家规定的税收优惠政策的条件，给予税收优惠，该等条款应当是对投资者本身就应当享有的税收优惠政策的确认，该等规定是有效的；另一种是地方政府为投资者设定了一项税收优惠政策，该等条款最终有可能被认定为无效。 除了直接赋予税收优惠政策，地方政府有时还会通过“先征后返”的方式给予税收优惠，那该种“先征后返”政策是否符合税收法定原则？ 《国务院关于加强依法治税严格税收管理权限的通知》规定，“坚持依法治税，加强减免税管理。减免税收必须依照税法规定执行，任何超越税法和税收管理权限规定的减免税必须立即纠正。对地方税的减免，也要在中央授权的范围内办理，不得自立章程，自行其事。凡未经批准擅自减免税收的，一经查出，除纳税人如数补缴税款外，还要追究当事人和主管领导的责任”。《国务院关于纠正地方自行制定税收先征后返政策的通知》规定，“坚持依法治国，依法行政。各地区、各部门不得以先征后返或其他减免税手段吸引投资，更不得以各种方式变通税法和税收政策，损害税收的权威。要从全局高度，充分认识地方自行制定税收先征后返政策的危害性，统一思想，统一行动，迅速采取有效措施，认真检查纠正。各地区自行制定的税收先征后返政策，从2000年1月1日起一律停止执行”。根据上述规定，先征后返已经被国家明令禁止。 地方政府与社会资本合作项目期限一般较长，合作过程中可能涉及政府换届问题，即使合作协议签订时地方政府认可税收优惠政策，换届后的政府可能也会提出税收优惠政策的效力问题。所以，对于地方政府赋予的税收优惠政策，社会资本首先应考虑该等条款的效力问题，确保该等条款合法有效。
2020-11-03房地产开发企业委托销售代理售房 再一房二卖的，承担惩罚性赔偿责任
一、问题的提出 房地产开发企业委托代理机构销售房屋，在销售行为构成有权代理的情况下，房地产开发企业因代理机构未告知其特定房屋已经售出而一房二卖的，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者，房地产开发企业以此为由主张不承担最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿责任的，人民法院会否予以支持，下文将以一则具体案例阐释。 二、案例 2005年3月12日，金华公司与皓羽公司签订《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》，约定：皓羽公司代理销售由金华公司开发的“楚天星座”项目，金华公司授权皓羽公司为该项目独家全程销售代理，代理范围包括项目营销策划、销售代理、广告宣传等。2006年4月苏金水与金华公司就购买商铺签订了《〈楚天星座〉商品房认购合同》，该两份认购合同均载明甲方（出卖方）为金华公司，乙方（买受方）为苏金水，并均加盖有“湖北金华实业有限公司楚天星座销售合同专用章”。同月，苏金水与皓羽公司销售人员签署了两份《武汉市商品房买卖合同》。其中第一份合同约定：出卖人为金华公司，委托代理机构为皓羽公司，买受人为苏金水。在该合同的出卖人签章处盖有“湖北金华实业有限公司楚天星座销售合同专用章”，买受人签章处有苏金水的签字。苏金水通过现场POS机支付主要购房款。 2006年9月29日，金华公司将本案讼争商铺出售给第三人李晶，商品房买卖合同于2006年9月30日向武汉市房产管理局备案。2006年10月31日，苏金水到“楚天星座”售楼部要求办理交房手续时，金华公司以该公司并未与其签订合同，也未收到其购房款为由拒绝办理交房手续。 三、金华公司是否因另售涉案商铺而对苏金水承担相应赔偿责任？ 湖北省武汉市中级人民法院于2008年12月2日作出（2008）武民初字第56号民事判决书：一、解除苏金水与金华公司签订的X号商铺《武汉市商品房买卖合同》;二、皓羽公司于本判决生效之日起十日内向苏金水返还购房款5631010元并赔偿其资金占用损失（以购房款为基数，自2006年5月1日起至2008年4月7日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付）;三、驳回苏金水的其他诉讼请求。 苏金水不服上述一审判决，提起上诉。湖北省高级人民法院于2009年12月23 日作出(2009)鄂民一终字第28号民事判决，一、维持湖北省武汉市中级人民法院民事判决主文第二项;二、撤销湖北省武汉市中级人民法院(2008)武民初字第56号民事判决主文第一、三项;三、解除苏金水与湖北金华实业有限公司签订的X号、XX号商铺《武汉市商品房买卖合同》;四、湖北金华实业有限公司对武汉皓羽地产顾问有限公司的给付义务承担补充赔偿责任;五、湖北金华实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿苏金水2815505元；六、驳回苏金水的其他诉讼请求。 金华公司不服二审判决，向检察机关提出申诉。最高人民检察院向最高院提出抗诉，最高人民法院于2013年7月1日作出(2012)民抗字第24号民事判决书，维持湖北省高级人民法院(2009)鄂民一终字第28号民事判决。 四、最高院的裁判理由 法院生效裁判认为：只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且此种赔偿责任的适用不以出卖人具有恶意违约故意为前提。房地产开发企业因代理机构未告知其特定房屋已经售出而一房二卖的，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者。 2006年4月皓羽公司作为委托代理人与苏金水订立商铺买卖合同，法律后果上即为被代理人金华公司已与苏金水订立该房屋买卖合同，此后金华公司向苏金水之外的第三人出卖房屋并导致苏金水无法取得涉案商铺，苏金水即有权依据本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定请求金华公司承担不超过其已付购房款一倍的赔偿责任。而金华公司的相关申诉请求实质上系将其选择及监督委托代理人的经营风险不当转嫁于购房者，该请求不予支持。 五、笔者对本案争议焦点的法律分析 房地产开发企业委托代理机构代为销售房屋，即商品房包销，是商品房买卖市场中一种比较主流的销售方式，但我国法律对其没有专门的规定。如果包销制度的法律性质模糊不清，很容易对购房者的利益造成损害，比如房地产开发企业将同一房产“一房二卖”，给买房人带来极大的损失。对此，应当对房地产开发企业和其代理机构之间的法律关系进行细致的分析。一般可以认为，房地产开发企业委托代理机构销售房屋，因代理机构享有授权委托书等代理权限表征，而可以认定代理机构在此构成有权代理，不存在表见代理和无权代理的情形。因此，在构成有权代理的情形，根据《民法总则》和《合同法》相关规定，可以认定因代理机构对外为法律行为而造成相对人损失的情况下，其法律后果应归于“本人”，即此处的房地产开发企业。这也是本案最高院判决房地产开发企业承担惩罚性赔偿责任的基础。 具体到本案房地产开发企业究竟应承担何种责任？根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。” 首先，根据《解释》第八条、第九条的规定，出卖方存在恶意违约或欺诈的情况下，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。那惩罚性赔偿责任是否必须以出卖方存在恶意违约或欺诈为前提？该裁判规则显示，最高人民法院关注的是出卖方（通常为房地产开发企业）违约的客观事实，且认为《解释》中并未规定一倍购房款赔偿的适用须以恶意违约的故意为前提。即只要出卖方存在一房二卖或先卖后抵的客观事实，造成了买房人的损失，就需要承担一倍购房款赔偿的相关责任，而无需考虑过错要件。 其次，商品房包销这种商业模式，作为销售代理机构的皓宇公司与购房者签订房屋买卖合同，究竟是属于居间行为还是代理行为，最高院在判决中认为，应构成有权代理。理由是在销售案涉楼盘时，皓羽公司已得到金华公司授予的独家全程代理权限，且其系以金华公司的名义而非以皓羽公司自身名义销售案涉商铺；房屋买卖合同尾部加盖的也是出卖人金华公司的销售合同专用章。故金华公司与皓羽公司就收款权限、签章权限等事项作出的若干约定均系二者之间的内部约定，并未对外公示，不能对抗善意的购房者。综上，这种有权代理行为有效，法律后果应直接约束被代理人，民事责任由被代理人即房地产开发企业承担。 结语 综上，最高院在该案确立的裁判规则是：商品房包销这种商业模式，作为销售代理机构构成有权代理，其从事的相关法律行为的后果直接归属于房地产开发机构。在实务中，房地产开发企业如何尽量避免自身损失，应特别注意其授予相关销售代理机构的权限，尽量完善公司专用章的管理和使用制度规范，加强整个销售全过程监管。
2020-11-02
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