一、补偿对象是房屋所有权人

　　房屋征收补偿的对象是房屋所有权人，补偿款原则上支付给被征收人。租赁关系和抵押关系属于所有权人与他人之间的民事法律关系，不改变征收补偿的归属，但因征收导致租赁合同无法继续履行、抵押物灭失，会产生相应的民事后果，需要一并处理。

　　征收决定作出后，房屋所有权转移受到限制，租赁关系也不因征收自动终止。承租人在征收范围内继续经营或者居住的，其与出租人之间的合同如何处理，要看合同约定和实际履行情况。征收补偿协议通常只与所有权人签订，承租人不是协议当事人，不能直接向征收部门主张补偿款。

　　补偿项目中的部分内容与使用状况相关。比如停产停业损失、搬迁费、临时安置费，计算时需要考虑实际使用人。这些项目虽然支付给所有权人，但所有权人与承租人之间如何分配，属于合同履行和损失分担问题，需要依据租赁合同的约定处理，没有约定的按公平原则裁量。

　　二、承租人的损失怎么处理

　　租赁合同因征收无法继续履行的，属于合同目的不能实现，双方均可解除。承租人已经预付的租金、押金，出租人应当返还；承租人装修投入的残值、搬迁费用、停业损失，可以依据合同约定或者公平原则要求出租人补偿。合同中对征收情形有专门约定的，按约定处理。

　　装修损失的补偿要区分情形。经出租人同意的装修，因征收导致无法继续使用的，承租人可以主张剩余租赁期对应的装修残值；未经同意的装修，原则上由承租人自行承担，但出租人明确接受或者长期未提异议的，可以酌情补偿。残值计算一般按装修原值扣除已使用年限折旧。

　　停产停业损失的归属争议较多。实际经营的是承租人，营业执照、纳税记录都在承租人一方，征收部门核定的停产停业损失往往以实际经营情况为基础。此时承租人主张该项补偿的，需要证明自身是实际经营主体，并与出租人就补偿款的分配达成约定或者由法院裁断。

　　三、抵押房屋的补偿款如何处理

　　设有抵押的房屋被征收，抵押权的效力及于补偿款。抵押人应当就补偿款优先清偿债务，或者将补偿款提存。征收部门在支付补偿款时，通常会要求抵押权人出具同意支付的书面意见，或者将款项支付至共管账户，避免抵押权落空后引发连环纠纷。

　　抵押人未经抵押权人同意领取补偿款并挪用的，抵押权人可以主张抵押人提前清偿债务，或者请求撤销相关处分行为。实务中也有抵押权人直接向征收部门主张优先受偿的情形，能否获得支持，取决于抵押登记的时间、征收程序中的告知情况以及款项是否已经支付。

　　房屋价值补偿与抵押权的关系要理清。补偿款中对应房屋价值的部分，是抵押权的物上代位标的；搬迁费、临时安置费等与人身、经营相关的补偿，不属于抵押财产范围，抵押权人不能就该部分主张优先受偿。分配时要按项目拆分，不能笼统按总额扣划。

　　四、实操中的分配与风险提示

　　出租人应当在签约前梳理租赁情况。有无租客、租期是否届满、是否办理租赁备案、租金收取至何时，这些信息影响补偿协议的签订和后续分配。隐瞒租赁事实签订补偿协议，事后承租人主张权利，出租人可能面临违约赔偿，征收程序也可能因争议被拖延。

　　承租人要及时主张权利。得知征收消息后，尽快与出租人协商解除合同、结算费用，形成书面协议；协商不成的，可以就装修残值、搬迁费、停业损失提起诉讼，并申请对补偿款采取保全措施。等待征收款发放完毕再主张，执行难度会明显增加。

　　声驰律师事务所在征收类案件中建议，涉租涉押的房屋在签约阶段就把分配方案写进补偿协议或者补充协议，明确各项补偿的归属、支付节点和违约责任。多方主体之间的口头承诺在款项到账后很难兑现，白纸黑字是较为省事的办法，也能减少后续诉讼对项目进度的影响。