一、哪些房屋可以主张停产停业损失

　　停产停业损失补偿针对的是经营性用房。按照国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，因征收房屋造成停产停业损失的，应当给予补偿。这里的经营性用房既包括商铺、门面房，也包括厂房、仓库、办公用房等实际用于生产经营的房屋。

　　主张停产停业损失一般需要满足几个条件：房屋用于生产经营，具有合法的经营手续；停产停业是征收直接导致的；经营主体与被征收人一致或者有合理关联。营业执照、税务登记、纳税记录是证明经营属性的核心材料。

　　住宅改变用途实际用于经营的，情况相对复杂，各地政策不一。部分地方按照是否取得工商登记、经营时间长短等因素，给予一定比例的补偿；也有地方对住改商从严把握。具体要看当地征收补偿方案的规定。

　　二、停产停业损失怎么计算

　　条例规定的确定因素是：根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。各地做法大体分为几类：一是按照房屋评估价值的一定比例一次性补偿，比例常见的在百分之几到百分之十之间；二是按照前几年平均利润结合停产停业期限计算；三是按面积定额补偿。

　　按效益计算更接近实际损失，但对纳税记录、财务报表的要求高；按评估价比例计算简单但可能与实际经营状况脱节。被征收人可以对照当地办法，测算哪种口径对自己更有利，必要时在协商中主张按照实际效益计算。

　　停产停业期限一般从搬迁开始计算到恢复正常经营为止，选择货币补偿的，期限参考重新寻找场地、装修、办理证照的合理期间；选择产权调换的，计算到交付安置房屋之时。大型设备搬迁、安装调试时间长的，应当相应延长。

　　需要区分的是：停产停业损失与搬迁费、临时安置费、设备搬迁损失是不同的补偿项目，应当分别主张。有些征收方把各项打包成一个笼统数额，被征收人应当要求拆分明细，防止项目缺漏。

　　三、常见争议与应对

　　争议之一：经营证明不足。个体经营户现金交易多、账目不规范的，纳税记录可能无法反映真实效益，征收方按纳税额计算会明显低估。应对办法是提供进货单、收银记录、员工工资表、水电费单据等旁证，必要时申请按照评估价比例的口径计算。

　　争议之二：承租经营人的损失归谁。房屋是租来的，停产停业损失在出租人和承租人之间的分配容易起纠纷。承租人的装修损失、搬迁损失、停业损失，原则上应当从征收补偿中得到安排，租赁合同有约定的按约定，没有约定的结合剩余租期、过错等因素协商或者诉讼确定。承租人应当在征收启动后及时向征收部门申报并主张权利。

　　争议之三：补偿决定直接按低口径作出。对评估报告和补偿决定不服的，可以申请复核、申请专家委员会鉴定，对补偿决定不服的，可以申请行政复议或者提起行政诉讼。放弃程序内救济，转而拖延搬迁，反而丧失谈判空间。

　　争议之四：无证建筑的补偿。完全没有审批手续的建筑，被认定为违法建设的，不仅停产停业损失，房屋本身补偿也悬。但历史形成的、因政策原因未办证的，部分地方给予适当补助，应当结合建筑年代和当地认定标准争取。

　　四、实务建议

　　征收公告发布前后，经营户应当集中整理证照、纳税、财务和经营流水证据，形成效益证明；对库存商品、装修投入、设备价值拍照留存并造册，为各项损失的主张提供基础。

　　评估机构的选择和评估时点影响巨大：评估机构应当协商确定或者随机抽取，评估报告载明评估方法和依据。对评估结果有异议的，收到报告之日起规定期限内申请复核，复核仍有异议的申请专家委员会鉴定，这一步错过很难补救。

　　签约谈判中，不要只盯房屋补偿单价，停产停业损失、搬迁费、设备损失、员工安置、证照重新办理成本等都要逐项纳入测算；补偿协议应当把各项补偿的名称、数额、支付时间和违约责任写明确，避免签一个总数了事。

　　商铺停产停业损失的确定专业性强、地方差异大，涉及金额较大的，建议在征收启动初期就委托专业拆迁律师介入，参与评估复核与协议谈判，防止在信息不对称中接受明显偏低的补偿。