一、评估机构的选定与评估依据

　　国有土地上房屋征收中，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。评估机构应当独立、客观、公正地开展评估，任何单位和个人不得干预。

　　评估对象是被征收房屋及其占用范围内的土地使用权，评估时点为房屋征收决定公告之日。评估应当考虑房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。被征收房屋的价值，应当不低于房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格，这是补偿底线，也是审查评估报告的重要标尺。

　　对评估的异议和监督，正是围绕这些要素是否被准确考量展开：面积丈量是否按证载和实际结合认定、用途是否按登记用途还是实际用途认定、区位修正是否体现地段差异、成新率折旧是否合理。

　　评估方法的选择也值得留意：市场法、收益法、成本法分别适用于不同类型的不动产，住宅一般采用市场法比照可比实例修正，商铺可能涉及收益法。评估报告应当载明必备的要件，缺少估价师签章、估价机构资质信息等形式瑕疵，同样可以作为复核和鉴定的理由提出，把程序问题用足有时比纠缠数额更有效。评估基准日与征收决定公告日不一致的，还应当要求评估机构说明理由，必要时作为程序问题在复核中一并提出。

　　二、申请复核评估

　　被征收人或者征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请可以是书面的，也可以是口头的，书面申请更利于留痕。评估机构应当自收到申请之日起十日内对评估结果进行复核，复核后改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核申请人。

　　申请复核时应当指出具体异议点，例如房屋面积丈量错误、结构认定不当、装修装饰未计入、区位修正系数不合理、评估时点错误等，笼统地认为补偿偏低而不提出具体理由，复核效果会大打折扣。对评估依据的材料，例如权属证书、测绘成果，有疑问的应当一并核实；评估机构未入户实地查勘、程序缺失的，也可以作为复核理由提出。

　　三、申请专家委员会鉴定

　　对复核结果仍有异议的，可以自收到复核结果之日起十日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。专家委员会应当自收到申请之日起十日内，对申请鉴定的评估报告的评估程序、评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具鉴定意见。评估报告存在技术问题的，评估机构应当改正并重新出具评估报告；不存在技术问题的，应当书面告知申请人。

　　需要说明的是，专家委员会鉴定解决的是评估技术问题，对补偿决定本身不服的，属于另一个层面的救济：对市、县级人民政府作出的补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。复核、鉴定与复议、诉讼可以衔接使用，构成完整的救济链条；已经进入复议诉讼的，对评估的质疑也可以在程序中作为补偿决定违法的理由一并提出。

　　四、实务操作建议

　　首先，收到评估报告不要拖延。十日的复核期限和鉴定期限都很短，逾期将丧失这一程序性权利，应当立即审查报告内容并计算异议点。其次，全面收集证据：房屋权属证书、建房审批手续、历史测绘记录、装修票据、周边类似房屋成交价格，都是支撑异议的材料；无证面积、院落空地的补偿问题，要结合历史成因具体分析，早年审批手续不全的房屋不宜简单按违建处理。

　　再次，警惕以拆危代拆迁、以断水断电逼迁等违法操作，此类行为可以通过申请查处、提起诉讼等途径应对，同时注意人身和财产安全，及时报警留痕。面对评估人员入户调查，应当配合并核对记录内容，对不利于自己的记载当场提出更正。

　　对评估报告的研究需要一定专业性，收到报告后建议尽早咨询专业拆迁律师，让律师对评估程序和结果做一次检查，判断异议空间有多大，再决定走复核鉴定还是直接进入补偿决定的复议诉讼，避免程序空转和时间浪费。