一、两个概念的法律含义

　　建设工程质量保修期，是指承包人按照合同约定和法律规定，对交付使用的工程在保修范围内承担质量保修责任的期限。在保修期内，工程出现属于保修范围的质量问题，承包人应当履行修理义务，因承包人原因造成的损害还应当承担赔偿责任。

　　缺陷责任期，是指发包人预留质量保证金、承包人负责修复工程缺陷的期限。缺陷责任期与质量保证金的预留和返还有直接关系，其功能侧重通过对资金的暂时扣留，督促承包人在期限内修复缺陷。

　　两个概念在制度目的上并不相同：保修期着眼于工程质量在使用阶段的持续保障，缺陷责任期着眼于缺陷修复与质量保证金的管理。实践中把二者混同，容易在质保金能否返还、保修责任是否终结等问题上产生争议。

　　二、起算时点与期限长度

　　保修期自竣工验收合格之日起计算。依据《建设工程质量管理条例》的规定，地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年；供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。

　　缺陷责任期一般由当事人在合同中约定，通常为一年或者二年，自工程通过竣工验收之日起计算。由于发包人原因导致工程无法按期进行竣工验收的，缺陷责任期自承包人提交竣工验收报告之日起计算。

　　缺陷责任期的约定同样受到一定限制，实践中一般不宜超过二十四个月，超出部分可能被认定为对承包人过于不利。期限届满后，承包人向发包人申请返还质量保证金，发包人应当在规定期限内返还。

　　需要注意的是，缺陷责任期届满并不意味着保修义务终结。保修期可能长于缺陷责任期，缺陷责任期结束后，承包人仍需在剩余的保修期内承担保修责任。需要注意的是，因发包人原因导致工程无法按期进行竣工验收的，缺陷责任期自承包人提交竣工验收报告之日起计算。承包人应当保留提交报告的送达凭证，以便日后确定起算时间；发包人拖延验收的，不能因此延长承包人的责任期限。

　　三、两个期限对应的法律后果

　　在保修期内，出现属于保修范围的质量问题，承包人不履行保修义务的，发包人可以自行修理或者委托他人修理，所发生的费用由承包人承担，并可以主张因此造成的其他损失。

　　在缺陷责任期内，承包人未在约定期限内修复缺陷的，发包人可以按照合同约定扣除相应的质量保证金，或者另行委托他人修复并从保证金中扣除费用。

　　因使用不当、第三方原因或者不可抗力造成的质量问题，不属于保修范围，承包人不承担责任；但承包人仍应当协助修复，相关费用另行结算。

　　对于地基基础和主体结构工程，在合理使用年限内出现质量问题的，承包人应当承担责任，不因保修期届满而免除，这是保修责任中较为严格的部分。在保修责任的履行上，承包人接到报修通知后应当及时到场查看并作出处理，确属保修范围的应当及时修复；对是否属于保修范围存在争议的，可以先进行必要的应急处理，再通过协商或者鉴定确定责任，避免因消极等待造成损失扩大。

　　四、实务处理建议

　　合同中应当分别明确保修期的具体年限、保修范围，以及缺陷责任期的长度、质量保证金的预留比例与返还条件，避免用质保期一个模糊表述涵盖两个不同制度。

　　发包人在缺陷责任期届满前应当及时组织检查，发现缺陷的以书面形式通知承包人并保留凭证；承包人在收到通知后应当及时安排修复并留存施工记录，防止因消极不作为被扣款。

　　主张返还质量保证金的，应当向发包人提交书面申请并附验收、修复完成的证明材料；发包人无正当理由拒不返还的，可以通过协商或者诉讼主张。北京声驰律师事务所在建设工程纠纷领域具有实务经验，可以为发承包双方提供保修与质保金争议的处理方案。

　　需要提醒的是，质量保证金与保修责任的期限不同，不能因为保证金已经返还就认为保修义务已经终结。此外，质量保证金的预留比例一般不得超过工程价款结算总额的百分之三，发包人不得以保修期尚未届满为由长期扣留保证金。承包人可以在缺陷责任期届满并履行修复义务后依法主张返还，协商不成的可以通过诉讼解决。